대항력 상실 후 임차권등기명령의 가능여부

1. 사례

   임차인 갑은 임대인 을 소유의 주택 2층을 임대기간 2005. 10. 1.부터  2007. 9. 30.까지, 보증금 9,000만원에 임차하고 확정일자를 받고 주민등록전입신고를 마쳤습니다.

   임차인 갑은 계약기간이 종료하였으나 계약을 변경하지 않고 계속거주하고 있던 중 갑자기 이사를 할 필요가 생겨 급하게 주민등록을 전출하고 먼저 이사를 하였습니다.

   임차인 갑이 임대인 을에게 보증금의 반환을 구하였으나 임대인 을이 새로운 임차인이 구해지지 않는다면서 현재까지 보증금의 지급을 미루고 있어서 임차인 갑이 임차권등기명령을 신청하려고 하는데 가능할까요?

2. 판례의 태도

   임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 해당 임차주택의 소재지 관할법원에 임차권등기를 해 줄 것을 신청한 경우 법원이 명령으로 임차권등기를 하도록 하는 제도입니다.

   임차권등기명령신청은 임대차가 종료된 후에 가능한데 사례와 같이 계약기간이 만료되어 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라면 임차인이 임대인에게 계약해지통고를 한 후 3개월이 경과하여야 계약이 종료되므로 임차인갑은 먼저 임대인 을에게 임차권등기명령신청 3개월전에 내용증명우편으로 계약해지의 통고를 하여야 할 것입니다.

   다만 사례와 같이 임차인 갑이 임차권등기명령이 이루어지기 전에 주민등록을 전출하고 이사하여 대항력을 잃었는데도 임차권등기명령을 받을 수 있는지 문제되었는데 판례는 “주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는 바, 위 조항 및 같은 조 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 할 것”이라고 판시하고 있어 이러한 경우에도 임차권등기명령이 가능하다고 판단하고 있습니다.

   따라서 해당 임차주택에 새로운 임차인이 이사하여 대항력을 갖추기 전에 임차권등기명령신청에 따라 임차인 갑의 임차권등기가 경료된다면 임차인 갑은 위 임차권기입등기가 경료된 날짜에 확정일자를 받은 것과 동일한 효력을 받게되므로 이후 임대인 을의 주택이 경매될 경우라도 위 등기일자의 순위에 따라 배당받을 수 있을 것입니다.

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