업계약 다운계약의 위험성

오랜 시간 농지소재지 인근에 거주하면서 농사를 직접 지은 경우 그 농사에 사용되어 온 농지는 양도소득세를 100% 감면 해줍니다. 그러나 1억 원 까지만 감면해주기 때문에 토지가액이 취득한 때에 비해서 크게 상승한 경우에는 양도소득세가 상당히 나올 수 있습니다. 특히 수 십년 전에 취득하여 수 십년간 농사를 지어온 농지가 대부분 그러합니다. A씨 또한 농지 양도로 인하여 상당히 많은 금액의 양도소득세를 납부해야하는 상황이어서, 다운계약을 통하여 세금을 낮추고자 양도가액을 실제보다 낮게 적어서 계약서를 작성하였습니다. 그리고 계약서대로 양도가액을 낮춰 양도소득세를 계산하였고, 8년 자경감면 규정을 적용하여 양도소득세를 신고·납부 하였습니다.

이에 세무서는 양도소득세 신고서상에 기재된 양도가액과 실제로 수취한 양도가액이 상이함을 확인하고 거짓계약에 의한 허위신고로 판단하여 8년 자경감면 적용을 배제하고 부정과소신고가산세를 적용하여 양도소득세를 경정·고지하였습니다.

1. 허위계약서의 유형

부동산 거래 시 발생하는 허위계약서는 UP 계약서와 DOWN 계약서 두 가지로 나누어 살펴볼 수 있습니다. 첫 번째로, UP 계약서는 양도자가 비과세 또는 감면을 받기 때문에 양도가액을 높게 적어도 납부할 세금이 없는 경우로서, 양수인이 취득가액을 높여 차후에 양도소득세를 적게 내고자 양수인의 요청에 의하여 작성되게 됩니다.

두 번째로, DOWN 계약서는 양도인이 납부할 세금이 과도한 경우 납부할 세금을 줄이기 위하여 작성하는 것으로서, 양수인 입장에서는 취득가액은 줄어드는 반면 취득세 부담도 줄어드는 것으로 양도인의 요청에 의하여 작성되게 됩니다.

2. 허위계약서 작성 시 불이익

(1) 비과세 또는 감면의 배제

세법은 매매계약서의 거래가액을 실제거래가액과 다르게 적는 경우 비과세와 감면을 배제하도록 규정하고 있습니다.

비과세를 적용하지 않았을 때의 양도소득세 산출세액이 6천만 원이지만 1세대1주택 비과세 규정에 의하여 납부할 세액이 없는 경우로서, 매수인의 요청에 의하여 1억 원 만큼 UP하여 계약을 한 경우를 보겠습니다. UP 계약임이 적발 되는 경우에 매도인은 원래는 1세대 1주택 비과세 임에도, 산출세액 6천만 원과 UP 계약금액 1억 원 중 적은 금액인 6천만 원이 비과세 배제되고 전액 추징되는 것입니다.

2) 가산세 부과

양도소득세 6천만 원 외에 추가로 가산세를 부담하여야 합니다. 허위계약의 경우에는 부정행위에 의한 과소 신고로 보기 때문에 6천만 원의 40%인 24백만 원의 과소신고 가산세가 부과되고, 1일 0.025%의 납부불성실 가산세가 부과 됩니다.

(3) 과태료 부과

부동산의 실제 거래가액을 거짓으로 신고한 경우에는 부동산거래신고등에관한법률에 따라 최대 거래가액의 5%까지 과태료가 부과됩니다.

3. 국세부과의 제척기간

부정행위에 안한 국세부과의 제척기간은 10년입니다. 즉, 국세청은 10년 까지는 이러한 추징을 할 수 있으며, 납세자는 10년간 불안한 지위에 놓이게 됩니다. 보통의 제척기간인 5년 보다는 2배나 긴 기간입니다. 적발 위험성은 국세청의 전산 자료에 의한 조사 외에도 매수인의 변심으로 인한 적발도 있을 수 있음에 유의하여야 합니다. 매수인이 9년 쯤 지나서 매도할 때 자신의 양도소득세가 과다한 경우, 자신의 양도소득세를 덜기 위해 실제거래금액을 취득가액으로 양도소득세를 신고할 수 있는 것입니다.

이러한 다운계약 업계약의 위험성을 잘 인지하시고, 정상적인 범위 내에서 절세 할 수 있는 방안을 찾아야 할 것입니다.

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