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9억 초과 상가주택 양도세 부담이 늘어납니다. _

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작성자 운영자 작성일19-10-07 17:06 조회815회 댓글0건

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9억 초과 상가주택 양도세 부담이 늘어납니다.

 

정부는 7월 25일 세제발전심의위원회를 열고 '2019년 세법개정안'을 발표하였습니다.

이번 세법개정안에는 고가 겸용주택의 주택부분과 상가부분의 과세합리화 방안이 발표되었습니다.

세법상 고가주택이란 주택과 상가 그리고 부수토지를 모두 포함하여

실거래가가 9억 원을 초과하는 주택을 말합니다.

따라서 실제거래가액이 9억 원을 초과하는

상가주택을 보유하고 계시거나 매도할 계획이 있으시다면 눈여겨보셔야할 것입니다.

 

지금까지의 세법규정에 의하면 주택면적이 상가면적을 초과하면,

상가도 주택으로 보아서 1세대 1주택에 대한 혜택을 그대로 적용 하였습니다.

즉, 상가든 주택이든 구분하지 않고 9억 원까지는 비과세하고,

9억 원 초과분에 대해서는 장기보유특별공제율이 최고 80% 까지 적용 가능하였습니다.

예를 들어, 거주자 甲씨가 15년 전에 6억 원에 상가주택을 취득하였는데

1층은 상가이고 2층과 3층은 주택입니다.

그리고 2019년에 그 주택을 14억 원에 매도했다고 가정하겠습니다.

그러면 전체 양도차익 8억 원 중에서 과세 대상 양도차익은 285백만 원입니다.

여기에 장기보유특별공제 80%를 차감하고 나면 양도소득금액은 57백만 원으로

실제 납부하여야할 양도소득세는 8백4십만 원 가량이 되는 것입니다.

 

이제 7월에 발표된 세법 개정안을 보겠습니다.

세법 개정안에는 9억 원을 초과하는 상가주택의 경우

주택부분과 주택외의 부분을 분리하여 양도소득세액을 계산하여야 한다고 되어있습니다.

즉 주택외의 부분인 상가와 상가부수토지에 대해서는 비과세를 적용하지 않으며,

장기보유특별공제도 최고 30%까지만 적용하겠다는 것입니다.

 

위의 갑 씨의 사례를 적용해 보겠습니다.

양도가액 중 주택 분이 60%, 상가 분이 40%라고 가정했을 때,

주택의 양도가액은 8억4천으로 9억 원을 초과하지 않으므로 전액 비과세입니다.

그러나 상가의 양도가액은 5억6천으로 취득가액 2억4천원을 차감하면

3억2천이 양도차익이 되고 전액 과세 대상이 됩니다.

그리고 장기보유특별공제 30%를 차감하고 나면 양도소득금액은 224백만 원으로

실제 납부할 양도소득세액은 66백만 원가량 나옵니다.

 

결국 세법개정으로 인하여 세액이 57백만 원 차이가 나게 되는 것입니다.

이와 같이 앞으로는 9억 원을 초과하는 상가주택은

주택면적이 상가면적을 초과한다하더라고 비과세혜택을 주지 않습니다.

이 법은 2022년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용합니다.

따라서 기왕 매도할 의향이 있으시다면 2021년 말까지는 매도하거나,

또는 채무를 안고서 증여하는 이른바 부담부증여와 같은 방식으로

명의를 이전하는 등의 대책을 세워야 할 것입니다.

 

다만 증여의 경우 취득세를 고려하여야하고,

매도의 경우에도 결국 세금 납부 후에 얼마가 남느냐의 문제로 귀결되므로

꾸준히 시세를 지켜보면서 절세전략을 세워야할 것입니다.

 


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