부동산 시황(2012년01월13일)

2012년 김해 부동산의 미래를 예측해보면
아파트 매매시장은 전반적으로 안정세 속에 매수자 우위 시장을 보일것으로 보인다.
매매가는 하향세를 보이고 있으며 신규 물량과 임대물량의 분양전환으로
하락 예상자가 많아 심리적인 불안감이 확산중이어서 2012년 아파트는 보합세및
하락세가 예상되어진다.
매매가는 하락세가 예상되어지지만 거래량은 2011년도보다 훨씬 많은 거래량을 보일것으로 보여
거래 시장은 활성화 될것으로 보인다.
거래시장이 얼마나 활성화 되느냐에 따라 가격 하향세가 반등할수도 있을것이라본다.

전월세 시장도 올전세는 체결률이 높으나 전세가는 하향세이다.
매매 정체 물량이 올전세 물량으로 변환중이며 공급 증가 예상으로 하향 안정세가
뚜렷해질것으로 본다.
높은 월세는 계약률이 떨어지며 오피스텔 원투룸의 증가로 수요자가 분산되어 있어
당분간 전세 시장은 하향세를 띨것으로 보이며 거래량은 폭발적으로 늘것으로 보인다.

상가 매매는 수익률 저조로 1층 위주의 시장을 형성하면서
경기 불황 지속으로 시설비 권리금들이 하향 가능성이 높다.
2,3층의 분양 상가의 수익률이 낮아 매매시장에는 상가가 적정 가격을 받지 못하고 있으며,
도시계획상 근린생활 시설이 많아 상가의 희소성이 떨어져
상가 매매는 부진하며 추후 상승여지는 있으나 상당한 시기가 걸릴것으로 보인다.

토지 시장 중 농지는 안정세를 유지중이며 거래율은 저조하다.
김해 동북부권은 대토지 거래 가능성은 높다.
서남부권은 개발 및 그린벨트 토지로서 토지 이용및 변경 가능성이 높지만 가격이
높아서 거래는 한산하다.

택지시장은 거래 가격 상승 기대감 높으나 가격 상승은 현실적으로 무리가
따를것으로 보이지만 일부지역의 저평가 택지는 상승가치가 있으며 건축허가의
지속적 증가는 아파트가의 상승과 더불어 거주 개념을 많이 바꿨으나
아직은 큰 변화 없는 상태이며 투자성에 따라 상품가치가 달라지는 양상을 보인다.

위와 같이 전반적인 예상을 해보았으며 인구 대량 유입 및 투자 세력의 뒷받침이 없이는
아파트나 토지 지가 상승은 당분간 어려울것으로 보인다.
다음회에는 투자여건에 대한 소견을 피력하려 한다.

부동산 경제 연구소장 박민현

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