통상 전세보증금이라고 하는 임차보증금은 임차인이 임대인에게 주택의 사용대가로 지불하는 금원으로 임대인은 주택의 사용료를 이 전세보증금의 이자로 충당하고 나중에 임대차기간이 끝나면 임차인에게 돌려주게됩니다.

이렇게 임대료를 대신하여 주택시세의 40-50%가량에 해당하는 많은 전세보증금을 받고 그 이자로 임대료에 갈음하는 전세제도는 세계적으로도 특이한 제도라고 하는데 임차인에게는 일단 전세자금만 마련하면 매월 임대료를 지급해야하는 부담 없이 주택을 사용할 수 있고, 임대인 입장에서는 금융권이 아닌 개인에게 담보 없이 저리의 자금을 융통할 수 있어서 주택임대시장에서 전세형 임대차가 월세에 비해 많이 애용되고 있습니다.

전세보증금은 무주택서민인 임차인의 입장에서는 내집마련의 기초자금이고 그동안 벌어 둔 전 재산에 해당하고 반면 임차주택 역시 임대인의 입장에서도 자신의 전 재산인 경우가 많습니다. 결국 전세제도는 가난한 서민이 조금 덜 가난한 서민에게 자신의 전재산을 빌려주는 형태가 되는데 장래 채무자인 임대인의 재무상황 역시 낙관적인 것만은 아니라는데 임차인의 어려움이 시작됩니다.

통상 임차인은 전세보증금을 지급하면서 전세권을 설정하지 않고 임대인의 신용만을 믿고 지급하는데 임대인이 전세계약이 종료되어도 보증금을 반환하지 않을 경우에는 임차인은 난감한 사정에 처하게 됩니다.

임차인은 보증금반환을 받기 위하여는 법원의 판결을 받아 임대인의 재산에 강제집행을 하여 배당을 통하여 보증금을 회수하는 법적 조치를 취해야 하는데 절차가 오래 걸리고 그 정도 상황이라면 임대인이 주택을 담보로 대출을 받았고 기타 채무가 주택의 가치를 초과하게 되어 보증금회수가 어렵고 임차인 역시 경제적으로 큰 타격을 받게 됩니다.

임차인의 전세보증금을 보호하는 가장 좋은 방법은 임대차계약을 체결할 때 돈을 빌려주는 은행과 같은 태도를 취하는 것입니다.

먼저 인근 부동산이나 인터넷부동산정보제공사이트에서 임차할 주택의 시세를 알아보고 등기부등본을 발급받아(대법원사이트에서 누구나 확인가능하고 열람용발급 500원이 듭니다) 이 주택을 담보로 대출된 저당권등 기존의 대출금 및 가압류·압류채권등을 확인합니다.

임차하고자 하는 주택의 시세가 2억원이고 이 주택에 대하여 설정된 가압류·압류·저당권등 등기부상 기재된 채권액을 합한 금액이 1억원이면 임차보증금은 약 4천만원을 초과하지 않는 것이 안전합니다.

경매를 통하여 보증금을 회수해야 하는 최악의 경우가 발생하면 일반 주택의 평균 경락율이 70%내외이므로 시세 2억원의 주택은 1억4천만원이하로도경락될 가능성이 있어 선순위로 1억원(선순위 가압류·압류채권은 후순위 임차보증금과 채권액에 비례하여 배당되지만 일단 보수적으로 평가합니다)채권이 배당되고 임차보증금채권은 그 후순위로 남은 금원에서 배당되므로 4,000만원을 초과하는 부분은 경매절차에서 배당받지 못할 수 있기 때문입니다.

따라서 이 경우 임차보증금을 5,000만원으로 할 경우 4,000만원이 초과하는 부분은 월세로 전환하는 것이 안전합니다.(주택임대차보호법시행령 제2조는 월차임전환시 연14%이상을 초과하지 못하도록 규제하고 있어 1,000만원에 대하여는 최대 월 11만7,000원을 초과할 수 없습니다)

임차보증금채권은 일반채권이지만 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상에 확정일자를 갖추면 전세권과 유사한 효력을 부여하여 경매시 우선배당 받을 수 있도록 하고 있으므로(주택임대차보호법제3조 제2항) 임차인은 반드시 임대차계약을 체결한 후 주민등록전입신고를 하고 당해 동사무소에서 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

이러한 확정일자부 임차보증금채권은 전세권과 유사한 효력이 있지만 전세권은 임대인이 보증금반환을 지체하면 전세기간 종료후 즉시 경매를 진행할 수 있고 대항력을 갖출 필요도 없고 전세기간 중 임대인의 동의없이 양도·전대차가 가능하므로 전세권설정등기를 하는 것도 바람직한 방법입니다.

전세보증금이 5,000만원일 경우 전세권설정등기를 하는데 약 15만원 정도의 비용이 들지만(법무사에게 위임할 경우에는 별도의 위임수수료가 듭니다) 자신의 전 재산에 대한 보험비용으로 생각하면 가급적 전세권을 설정하는 것이 바람직하나 임대인이 협조를 하지 않을 경우에는 설정할 수 없으므로 임대인의 협조를 얻어야 합니다.

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