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작성자 운영자 작성일12-07-18 11:15 조회10,628회 댓글0건 주소복사  내용복사  즐겨찾기 

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특약사항모음

?1. 현 시설상태에서의 매매계약이며, 대지는 관리면적(공부상)기준임.

2. 매매대금 중 00만원은 임대보증금과 대체하며 동 임대차 계약은 매수인이 승계하기로함.

3. 각종 조세 공과금은 잔금 일을 기준으로 정산하기로 함.

4. 본건 부동산위에 설정된 근저당권(채권채고액00만원, 채권자:00은행, 채무자:###님)은
   중도금 지급시까지 완전히 말소해 주기로 함.

5. 중도금은 해당지급일에 매도인의 은행예금구좌에 입금시켜주기로함

6. 잔금일은 상호 합의하에 앞당길 수 있음

7. 현재 본건 매매대상 부동산에 임대차하여 거주하고 있는 월세보증00만원,
   월차임00만원은 매도인이 책임지고 잔금일에 정산하여야하며, 매수인과 임대차계약을
   당초 기한 또는 상호합의하에 정한 기한까지 재계약을 하기로 함.

8. 본건 부동산은 재개발구역으로서 일부 환지가 확정되어 권리면적이 증가된 지분에
   대해 징수되는 추가비용은 매수인이 부담하기로 함.

9. 매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권 이정등기를 해주기로함.

10. 매매금액은 부가가치세(건물가격의10%)를 포함한 가격으로 부가가치세 환급을
    위하여 매수자는 계약체결일로부터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며,
    이를 태만히 하여 부가가치세 환급을 못 받을 경우 모든 책임은 매수인이 부담하기로 함.

11. 본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측면적과
     공부상의 면적차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 함.

12. 본건 부동산 소재지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본
    매매계약은 무효로 하며, 매도인은 지체 없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함.

13. 계약금중 일금 00만원은 계약시에 지급하고 00만원은 -월-일 까지 매도인의 은행구좌로 입금시켜 주기로함.

14. 매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 저원석과 정원수일체를 포함하기로함

15. 본건 건물은 무허가 건물로서 해당관청 무허가 건물대장에 등재되어 있음을 확인함

16. 기타 사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질 없이 이루어 질 수 있도록 상호 최대한 협조해주기로 함.

17. 잔금 중 일천만원은 전세금으로 대체한다.

18.제세공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산하며,잔금지급과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 넘겨준다.

19.매도인은 중도금 지급전 근저당 설정(토지0번,건물0번)된 금액을 해지한다.

20.본 계약은 000의 위임대리인000와의 계약이며 000때 위임관련서류(위임장,인감증명서)를 제출한다.

21.매수인은 현 전세계약을 승계한다.
 
22.잔금(지급)일전이라도 매수인이 잔금을 지급할시 매도인은 이사한다.

* 계약체결일 현재 대상부동산의 등기부등본확인은 수임중개사의 입회하에 매도인과 매수인이 확인한사항이며, 매도인은 계약당시의 등기부등본사항이 잔금지급시(2011.**.**까지 변동이 없기로 한다.

* 본문 제 6조의 규정이 있음에도 불구하고 당사자는 특별한 사정이 없는 한 본 계약을 해제할 수 없다. 단, 당사자중 일방이 계약해제를 원할 경우 당사자 합의로만 계약을 해제할 수 있으며, 이때 판례와 민사법 법리에 의해 그 계약 해제의 주체가 매도자인 경우 받은 계약금을 반환하고, 그와는 별도로 매수자에게 위약벌로 계약금의 배액을 손해배상하여야 하며, 매수자가 그계약의 주체인경우에는 매도인에게 기지급한 계약금을 위약벌로 손해배상 하여야 계약을 해제한다.

* 본문 제 7조의 규정에도 불구하고 채무불이행이 발생할 경우, 당사자의 합의로만 계약을 해제할 수 있다. 이때 채무불이행에 대한 손해배상 합의금으로 계약금을손해배상 하여야 계약을 해제한다.

* 매도인은 잔금수령후 등기이전에 필요한 서류를 교부하며 잔금일 기준 당해 건물의 각종 제세공과금을 정산하여 영수증을 매수자에게 교부해 주기로한다.

* 매수인은 매수부동산과 관련된 행정적인 모든 부분을 일괄승계인수하며, 또한 소유권 변동이후 표시부동산의 법률적변동과 물리적변동 발생시 매도인 및 중개업자에게 일체의 이의제기하지 않는다.

* 월차임전부를 선납한 임차인의 경우는 기 수령한 전체수령금액에서 잔금일 기준으로 잔여임차 기간분 만큼의 선납액(차임)을 매매대금과는 별도로 매수인에게 정산해준다.

* 매도인 매수인 입회하여 중개업자는 신의성실로서 확인설명서를 작성교부함.

* 매도인과 매수인은 상기특약을 쌍방합의하여 작성하며 신의 성실로서 이를 이행하기로 한다.

* 각 당사자 및 중개업자 입회하에 확인설명서를 작성했으며 또한 각 호수중 현재 열람가능한 호수는 매수인동행하에 열람하였고, 나머지 호수는 세입자부재 및 개인열쇠등 으로 인한사정으로 열람하지 못하였음

*매매대금은 현시설상태의 계약임.대지면적과 건축면적은 공부상면적이며 혹여 실제면적과 상이한 일이 발생하더라도 이의를 제기하지 않는다.

*매수인은 매도인의 현 임대차관계를 승계인수키로 하며, 잔금일기준 총 보증금은 매매대금 중 잔금에서 공제하여 매도인에게 지불키로한다. 현 계약일 기준 총보증금의 합(금 일억오천이백만원 정)

*계약 당시 임대차현황 및 총보증금합 별지 1호첨부(잔금일 기준 변동사항이 있을수 있음)확인설명서 기재. 잔금기준일 당시의 임대차현황및 총보증금합 별지 3호 첨부. 매도인은 임대차계약서 원본을 매수인에게 교부하여준다.

*매도인과 매수인은 계약금 지급후 현 대출기관인 농업중앙회에서 대출승계에 이상유무를 다시 한번 확인 상호 적극 협력하기로 하며,잔금지불시 법무사와 대동하여 은행융자승계와 등기이전처리를 한다.

*중개업자는 양 당사자에게 다음서류의 사항을 설명하고 교부하였음. 교부서류:등기부등본 공시지가확인원 건축물대장 토지대장 중개대상물확인설명서


■ 분양권

1. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.

2. 매도인은 계약금(4천) 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후      납부하기로 한다.

 

■ 권리 양도 계약서 특약사항

어떤 업종이고 권리양수인이 동일업종을 할 것인지? 건물주와의 임대차계약체결 책임, 업종 중복개업금지, 허가증과 전화가입권 인계, 행정처벌예정사항이 있는지 등이고 건물 임대차여건에 따라 업종에 따라 말 그대로 특별한 약정을 특약사항이라 합니다.

권리양도계약 시 비품목록서를 세세하게 꼭 작성하세요.

그리고 가장 중요한 것은 보통 권리 양도 계약서는 임차인과 계약을 하고 추후에 임대인과 임대 계약서를 작성하는데 현 세입자가 들어있는 보증금과 월세를 인상하는 경우가 있습니다.

그 부분에 대해서 특약사항을 잘 적성해야 합니다.

임차 보증금이나 월세 인상이 없는 것으로 계약을 체결할 경우 특약사항에 현 보증금과 월세는 변동이 없는 것으로 한다. 라고 작성하고 변동 시에는 계약은 무효로 한다. 라고 필히 작성하셔야 합니다. 그런 단서조항을 붙이지 않으면 중개업자가 피해를 볼 수 있습니다.

 


임차보증금과 월세는 변동 시 무효로 한다. 라 하면 거의 무효가 됩니다.

임대업자는 구실만 생기면 임대료를 올립니다.

미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차인이 있어야 하므로 임대차계약서작성책임을 주어야합니다.

 


권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.

단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.

 ■ 업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항

- 현 시설 상태에서 맺는 계약임
- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할
  수 있다.
- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.
- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다.
- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.
- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.
- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.
기타사항 단서조항 기록 시 양도인 양수인 인정함을 원칙으로 하고 책임한계를 분명히 한다.

- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원
  이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.
- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증
  가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.
- LG 25시 마트나 훼밀리 마트는 담배포가 없으면 장사가 쉽지 않기 때문에 주변 담배포와 50m 이
  격거리를 둔 곳의 목좋은 곳을 택해야 성사가 된다.
- 던킨도너츠는 아주 목좋은 특A급 상권에 실평수(내경) 12평 이상 되어야 본사 승인이 떨어진다.

물론 점포를 중개하면서 주의를 해야 할 점은 이보다도 수없이 많다.

- 아이스크림가게를 계약해놓았는데 그 점포에 수도 시설이 없다면 큰 낭패가 아니겠는가? 양수인
  은 계약을 해지한다고 으름장을 놓고 중개업자는 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠진다면 어
  떻게 할 것인가?
  이런 일들이 생기기 전에 중개업자는 수도시설을 어디서 끌어와야 할지, 전기승압을 한다 1KW 에
  가격이 얼마나 드는지, 계약 전에 꼼꼼하게 설명해 줄 수 있어야 한다.
- 장사를 처음 시작하는 초보자라면 점포선정에서 인테리어, 비품, 주방장, 영업 전략까지도 조언해
  줄 수 있어야 계약이 성사된다.

요즘 같은 불경기에 점포 중개는 일할 곳이 없는 사람들에게 새로운 일자리를 창출해줄 수 있고, 그들에게 희망을 주며, 중개업자는 수익을 얻으니 일석이조의 효자상품이라 할 수 있다.
 
분양권매매계약서 작성

1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치 시 계약서를 작성한다.

2. 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.

3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)

4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.

5. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.

6. 매도인은 계약금(4천) + 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후 납부하기로 한다.

7. 분양계약서는 계약시 복사본을 매수자에 교부하고 중도금이 있을 경우에는 중개업소에 보관한다.

8. 분양권 중개수수료의 기준금액은 (기 불입금+프리미엄)입니다.

 임대특약

1. 현 시설 상태에서의 임대차계약이며, 파손시 임차인이 즉시 원상 복구함

2. 추후 임차인이 보증금 일천만원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환해주기로 함

3. 계약금 중 일금일백만원은 계약 즉시 지급하고 나머지 일금칠백만원은 0000년 00월 00일까지
    임대인의 구좌(00은행00예금 계좌번호 0000-00-000000 예금주 000)에 입금키로 함

4. 본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련서류(위임장,인감증명)를 제출키로 함

5. 본건 부동산 상에 근저당권 설정(채무자:000,채권최고액 금00만원,00은행00지점)이 되어있음을 확인함

6. 잔금일은 상호 합의하에 앞당길 수 있다.

7. 월세는 매월 입주 해당일에 임대인의 구좌(00은행 00예금 계좌번호 0000-00-0000)에 입금키로 함

8. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의로의 임대차여부에 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환해 주기로 함

9. 임대인이 본건 임대주택을 금전 융통의 목적으로 담보제공을 할 경우(근저당권설정,담보권, 가등기 등)에는
    임차인에게 즉시 통보해주기로 한다.

10. 본건 부동산에 설정된 근저당권(00은행,채권최고액 일금00백만원)은 잔금지급시까지 말소해주기로 함

11. 기타사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따르기로 함

12. 현존 시설(주방기구,전기기구 및 부대시설 일체 포함)상태의 계약임.

13. 임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 하여 주기로 한다.

14. 임대인은 은행융자 4000만원 을 추가로 설정키로 하며, 이때 임차인은 은행융자시 협조하기로 한다.

15. 특별수선충당금은 임차인이 대납하고 추후 임대인과 정산키로 한다.

16. 임대인의 사정에 의한 부동산 전화위임계약으로 임대인과 임차인 전화통화 확인한 계약으로

     잔금시 임대인은 계약서에 서명,날인하기로 한다.

     * (통화내역 녹취 : 녹취시간 0000년 00월 00일 오후 00시 00분)

17. 본 계약서는 임대인의 동의 없이 타 용도로 사용할 수 없다.

18. 시설된 물건은 갑과 을이 상의하여 처리하며 을이 임의로 처분하거나 변경할 수 없다.

19. 계약기간 만료전이라도 갑은 점포를 제3자에게 매매 할 수 있으며, 매매시 을은 아무런 이의없이 부동산 인도에

     적극적으로 협조하기로 한다.

20. 본 계약은 000의 위임대리인 000와의 계약이며 00때 위임관련서류(위임장,인감증명)을 제출한다.

21. 본 계약은 매도인의 대리인 000와의 계약임.

22. 임대인은 임차인이 잔금지급일 전이라도 잔금을 지급할 시 집을 비워주도록 한다.

23. 공부상 00은행 00원 설정상태의 계약임

24. 임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지한다.

25. 임대인이 계약기간 중 근저당 설정시 임차인에게 통고한다.

26. 타 사항은 상가건물 임대차 보호법에 따른다.

27. 본 임대차 계약은 주택임대차보호법 및 관행에 따른다.

28.계약일과 잔금지급일사이에 권리변동이 있으면 계약을 해지한다


 단독주택 임대차 계약 시 주의할점

1. 단독주택 임대차시 중개대상물확인설명서에 융자금액도 기재하되 1,2,3층 등에 있는 세입자의 개략적인 전월세 보증금도 기재를 해주어야 함.

2. 단독, 다가구는 번지수만 정확히 기재하고(호수가 틀려도 상관없음), 다세대주택은 연립, 아파트와 같이 번지와 호수가 정확히 기재되어야 함(호수가 틀릴 경우 손해배상 책임이 발생함)

3. 단독주택은 옥탑 등의 불법 증축, 불법 샷시확장 등으로 건축물대장에 불법건축물이라고 표시되어 있는 경우가 간혹 있으므로 반드시 건축물대장을 발급, 확인하여야 함 - 매매나 임대에 있어 불법건축물로 되어 있어 문제가 자주 발생함.

4. 위 매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원석과 정원수 등 일체를 포함하기로 한다.

(법적으로 부동산은 ”토지 및 그 정착물“로써 정원석 등이 포함되어야 하나, 별도 명기하는 것이 좋음.

5. 본 주택의 토지, 건물면적은 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 한다.

6. 무허가건물도 중개할 수 있음.

<주택임대차보호법의 보호를 받는 건물>

①등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등

②등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물의 주택부분

③무허가건물이나 가건물로서 주택

④주거를 겸하는 가게나 공장의 주거부분

⑤비주거용건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대한 경우나 주인의 승낙을 얻어 주거용도로 개조한 경우(단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우에는 해당 안됨)

 

 

 상가 점포 임대차 특약

1. 현 시설상태에서 계약한다.

2. 영업의 허가에 관한 사항은 임차인의 책임으로 한다 - 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개를 할 경우는
  
3. 위2항 임차인의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한다
   (특약으로 넣을 수도 있고, 해약금으로 할 수도 있고, 임대인이 싫다면 계약이 안 되는 것이고..)

4. 부가가치세는 임대인이 부담한다. 또는 부가가치세는 임차인이 부담한다 - 이 경우 계약서 특약사항에
   부가가치세 언급이 없을 경우의 부가가치세는 임대인이 부담하라는 대법원 판례가 있음).

5. 임차인이 시설한 부속물은 임대차종료 시 원상복구 하여 명도한다(원상복구 합의 시).

6. 권리금, 시설비 등은 인정치 않는다(권리금, 시설비에 대해서 임대인의 요구 시).

7. 재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 임차인은 별도의 배상 없이 임대차를 종료하기로 한다
   (입주권, 영업손실보상 등은 별도임)

8. 상가 임대차계약은 권리금, 부가가치세, 화재보험료, 원상회복 등을 특약으로 넣을 수 있으나
   임차인 입장에서는 되도록 불리한 특약이 들어가지 않는 것이 유리함.

9. 임차인은 관리비를 별도 부담한다.

10.임대인의 승낙없이 업종변경할 수 없으며 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.

11.구조 등 중요사항의 변경 시 임대인의 승낙을 받아야 한다.

12. 쇼핑센터 등 오픈상가의 경우 공부상 면적은  ㎡이나 계약당시 실측면적은 ㎡인 상태에서 계약하는 것으로
    임차인(매수인)은 이와 관련 임대인(매도인)에게 이의제기하지 않기로 한다.

13. 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인) 에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.

- 잔금일에 수량이 부족할 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다, 단 대여물품이 있을 경우 매수인이 승계한다.

- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며 잔금일에 원가로(가격표시) 정산한 뒤 양도, 양수한다.

14. 양도인은 향후 년 간  구 관내에서  상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며 위반 시 손해배상하기로 한다.

15. 본 계약은 임대인의 사전 동의를 얻지 않은 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약에서 정한 사항에 대한 임대인의 동의를 얻어 임대인과 임차권양수인간의 본계약을 체결하게 하고 사용, 수익에 지장이 없도록 한다(보증금 및 월세의 ?%이내 인상은 양수인이 용인함).

- 점포양도계약 후 양도인의 과실 없이 임대인과 임차권양수인간의 본계약이 안될 시는 계약금 원금만 반환하고 해약할 수 있다.

16. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현상태로 유지 인수인계한다.

- 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.

17. 양도인은 잔금일가지 각종 공과금(임대료, 관리비, 전기, 수도, 전화 등)을 완납하고 그 영수증을 양수인에게 제시한다.

18. 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전까지 본사와 승계계약을 책임진다(조건 명시).

19. 점포 임대차계약 시 “임차보증금과 월세 변동 시 무효로 한다”

20. 권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.

단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과 권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지
양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.


업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항

- 현 시설 상태에서 계약함.
- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할
  수 있다(매도인의 계약금 배액 배상).
- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.
- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다(임대료 변경시---한다).
- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.
- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.
- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.


 

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