주택임대차보호법 주요판례(4)

경락에 의한 임차권의 소멸여부

1. 사례

   2000. 6. 27. 임차인 갑은 임대인 A로부터 이 사건 아파트를 보증금 1억 7,000만원에 2001. 3. 20.까지 임차하기로 하고 전입신고를 마치고 2000. 6. 29. 임대차계약서에 확정일자까지 받아 두었고, 임대인 A는  2000. 6. 30. B은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3억 9,000만 원의 근저당권을 설정하였습니다.

   그런데 임대인 A가 채무를 변제하지 못하자 B은행이 위 근저당권을 실행하여 경매절차가 진행되어 2001. 7. 10. 을이 위 아파트의 경락인이 되어 8. 13. 경락대금을 모두 납부하여 소유권을 취득하였습니다.

   경매법원은 2001. 9. 20. 낙찰대금 2억8천만원을 배당함에 있어 1순위 조세교부채권자인 분당구청장에 배당하고 2순위로 임차인 갑에게 임차보증금 1억7,000만원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하자 3순위인 근저당권자 B은행이 임차인 갑의 배당부분 전부에 대해 이의를 제기하고 배당이의의 소를 제기하였으나 2002. 11. 15. 패소판결이 확정되었고, 임차인 갑은 소송으로 인하여 배당표의 확정이 지연되어 보증금을 받지 못하여 이사를 하지 못하다가 2002. 6. 20. 이사를 하고 B 은행의 패소판결이 확정되어서야 비로소 보증금을 배당받았습니다.

   한편 이 사건 아파트를 경락받은 경락인 을은 2001. 8. 13. 경락대금을 모두 납부하였음에도 임차인 갑으로부터 주택을 명도받지 못하자 임차인 갑을 상대로 건물명도 및 자신이 소유권을 취득한 2001. 8. 13.부터 주택을 인도하는 날까지 매월 임대료 상당의 부당이득금을 지급하라고 소송을 제기하였습니다.

2. 법원의 판단

  법원은 주택임대차보호법 제3조의5는, "임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있는바, 위 조항의 입법 취지와 규정 내용에 비추어 보면, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인 을이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인 갑이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인 갑에 대한 배당표가 확정된 2002. 11. 15.까지는 임차권이 소멸하지 아니하여 경락인인 을에 대하여 임차권의 존속을 주장할 수 있다고 할 것이므로, 임차인 갑이 2002. 6. 20.까지 이 사건 아파트를 점유하여 사용·수익한 것은 임차권에 기한 것으로서 경락인 을에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 않는다고 판시하여 임차인의 손을 들어주었습니다. (대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결 )

3. 판례의 의미

   사안과 같이 경락인이 경락대금을 모두 납부하여 소유권을 취득하였으나  배당이의절차등으로 배당표의 확정이 지연되는 경우 경락인의 소유권취득일(2001. 8. 13)로부터 대항력있는 임차인의 배당금수령가능일(2002. 11. 15)까지 기간동안의 당해 주택의 사용권한 및 사용료의 지급의무에 관하여 법률의 규정이 미비하였는데, 법원은 신설·개정된 주택임대차보호법 제3조의5의 입법취지를 고려하여 경락인이 소유권을 취득한 이후에 대항력 있는 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대하여 부당이득이 되지 않는다고 하여 임차인의 해당주택의 사용은 적법한 것이라고 판단하였습니다.

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