주택임대차보호법 제3조의2 제1항 우선변제권의 의미

1. 사례

  1989. 3. 7. 임차인 갑은 임대인 을 소유 주택을 임차보증금 1,800만원에 임대차계약을 체결하고 같은 해 3. 19. 이사하고 주민등록을 마쳤습니다.

  1989. 5. 15. 임대인 을에 대하여 금 3,000만원의 채권이 있던 신용보증기금이  위 임차주택에 가압류 신청을 하여 가압류등기가 되어졌고 임차인 갑은 1990. 7. 10.에서야 위 임대차계약서상에 확정일자를 부여받았습니다.

  그런데 1990. 12. 17. 근저당권자(1985.3.11.자)인 한국주택은행이 근저당권을 실행하여 위 주택에 대한 경매절차 개시되었고 1991. 4. 4. 법원은 위 주택의 매각대금 31,140,140원으로 배당을 실시하여 제1순위로 인천직할시 북구청의 당해세채권 100,270원, 제2순위로 근저당권자인 한국주택은행의 저당채권 8,281,520원, 제3순위로 임차인 갑에게 임차보증금채권 전액 1,800만원을 배당한 후 제4순위로 가압류권자인 신용보증기금에게 나머지 금 4,758,350원만을 배당하자 신용보증기금이 배당결과에 불복하여 배당이의의 소를 제기하였습니다.

2. 법원의 판단

  원심법원은 가압류채권자는 우선변제권이 없어 선순위를 가진 권리자가 아닌 일반채권자에 불과한 반면, 임차인은 주택임대차보호법이 규정하는 확정일자를 갖추어 우선변제권을 가진다고 할 것이므로, 임차인에게 우선순위로 배당한 것은 정당하다고 판시하였습니다.

  그러나 대법원은 가압류채권과 임차보증금채권간의 순위의 우열은 가압류등기와 확정일자 부여일을 기준으로 삼아야 할 것이므로 비록 임차인이 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 할 것이고, 이와 같이  선순위 가압류채권자가 있는 경우에는 임차인이 주택임대차보호법상 대항요건(주택의 인도와 주민등록전입)을 갖추고 증서상에 확정일자까지 부여받음으로써 우선변제권을 갖게 된 경우라도 선순위 가압류채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당되어야 할 것이라고 하여 원심을 파기하였습니다. (대법원 1992.10.13. 선고 92다30597 판결)

3. 판례의 의미

  위 대법원의 판결에 따라 임차인 갑이 선순위로 보증금 전액인 금 1,800만원을 배당받은 배당표가 변경되어 임차인 갑은 금 853만원을 받게되어 결국 약 950만원 정도의 보증금손실을 보게 되었습니다.

  주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있을 뿐 후순위권리자 그밖의 일반채권자의 의미에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않으나 판례는 위 규정은 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지여서 사안과 같이 가압류채권자보다 확정일자를 늦게 갖춘 경우에는 임차인은 우선변제받을 수 없고 가압류채권자와 채권액에 안분하여 배당받게 된다고 하므로 임차인은 반드시 임대차계약체결 즉시 계약서에 확정일자를 받아야 할 것입니다.

등록된 댓글이 없습니다.