임대차계약기간 중 차임증액의 효력

1. 사례

1994. 5. 31. 임차인 갑은 임대사업자 주식회사 을과 이 사건 아파트를 보증금 3,300만 원, 월차임 113,000원, 임대차기간 입주일로부터 2년으로 정하는 임대차계약을 체결하였고 그 후 아파트가 준공되어 임차인 갑은 1996. 4. 29. 입주하였습니다.

갑이 입주한지 2년이 되는 1998. 4. 29.이 경과한 1999. 7.경 임대사업자 을은 임차인 갑에게 같은 해 8.분부터는 위 임차보증금 및 차임을 각 5%씩 인상하므로 이를 납부하도록 최고하면서 만약 이를 납부하지 아니하는 경우에는 위 임대차계약이 해지될 수 있음을 통지하였습니다.

임차인 갑은 위와 같은 임대차보증금 및 차임 인상이 부당하다는 이유로 이에 불응하다 그 연체로 인한 해지를 피하고자 2000. 1.경 임대사업자 을에게 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 다음, 위 보증금 및 차임 인상이 무효라는 이유로 위 납부금액의 반환을 구하는 부당이득반환 소송을 제기하여 2000. 11. 1. 승소판결을 받고 위 판결은 그 무렵 확정되었습니다.

그러자 임대인 을주식회사는  2000. 12. 21. 위 판결에 따른 부당이득금 1,950,370원을 임차인 갑 앞으로 공탁하면서 임차인 갑을 상대로 임대기간 만료를 이유로 건물명도소송을 제기하였습니다.

2. 법원의 판단

원심법원은 ①피고가 원고의 일방적인 임대차보증금 및 임대료 인상에 따르지 아니하였다고 하여 이를 이유로 위 임대차계약을 해지할 수 없다 할 것이고 ② 또한, 위와 같이 인상된 임대차보증금 및 임대료를 납부하지 않으면 계약갱신을 거절하겠다는 원고의 일방적인 통지 또한 그 효력이 없고, 달리 원고가 별도로 위 임대차계약상 정해진 기간내에 피고에게 위 계약갱신 거절의 통지를 하였음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 결국 위 임대차계약은 2000. 4. 29. 전 임대차계약과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되어 2002. 4. 29.까지 존속한다고 할 것이므로, 위 임대차계약이 해지되었거나 2000. 4. 29. 그 기간만료로 종료되었음을 전제로 주택을 명도하라는 원고의 위 주장은  이유 없다며 임차인 갑의 손을 들어주었습니다.

그러나 대법원은 임대사업자 을이 2000. 1. 3. 임차인 갑에게 같은 달 7.까지 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 위 임대차계약을 해지하고 이 사건 아파트의 명도절차를 진행하겠다고 통지한 사실이 인정되는바, 위 통지는 기존의 임대차계약 기간 중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 이 사건 아파트에 대한 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석하여야 할 것이므로, 결국 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 정한 임대차계약의 묵시적 갱신이 이루어질 여지는 없게 되었음에도 원심은 이 사건 아파트에 관한 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 잘못 판단하였다며 원심판결을 파기환송하였습니다.

 한편, 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다고 판단하였습니다.

3. 판례의 의미

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 2년으로 되므로 사안에서 임차인 갑은 1998. 4. 29부터 2000. 4.28.까지 임대차기간이 종전 계약과 동일한 임대조건으로 임대차계약이 연장되었습니다. 따라서 임대인이 이 기간중에 일방적으로 보증금 및 차임을 증액할 경우에는 효력이 없으므로 임차인은 이를 납부할 의무가 없으며 사안의 임차인 갑과 같이 이의를 유보하고 이를 납부한 경우에는 부당이득금반환청구를 하면 반환받을 수 있습니다.

다만 임대인이 계약기간 종료전에 보증금 및 차임을 증액하면서 임차인이 이를 거절하면 주택을 명도하라고 통지한 경우에 위와 같은 통지가 계약기간 만료일 6월부터 1월전에 도달되었다면 적법한 갱신거절의 통지가 되어 임대차계약이 종료한다고 대법원이 판단하고 있으므로 위와 같은 통지를 받은 경우 임차인은 변경된 임대조건을 수락할지 여부를 고민하여 판단하여야 할 것입니다.

한편 주택임대차보호법 제7조 “증액의 경우 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”(현재 5%)는 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않으므로 계약기간 종료시 임대인이 과도하게 보증금이나 차임을 인상할 경우 이를 규제할 수 없으므로 결국 다른 집을 알아볼 수 밖에 없을 것입니다.

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