대항력을 갖추기 위한 주민등록 요건

1. 사례


1991. 10. 15. 乙신용금고는 이 사건 임차주택에 채권 최고액 370,000,000인 근저당권을 설정하였고, 1992. 2. 17. 임차인 甲은 집주인인 임대인 A 로부터 이 사건 임차주택의 1층 중 방 1칸을 보증금 20,000,000원에 임차하여 인도받아 입주하고 그의 아들인 B와 함께 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록 신고를 마치고 입주하였고, 甲의 어머니 C도 같은해 3. 16.자로 주민등록 신고를 마쳤으나 임차인 甲은 사정이 생겨 주민등록을 이전하였습니다.

1993. 1. 8. 법원은 근저당권자인 乙상호신용금고의 임의경매 개시신청에 따라 1993. 1. 8. 임의경매 개시결정을 하여 같은 달 12. 그 기입등기가 이루어지고, 임차인 甲은위 임의경매 개시결정의 기입등기가 이루어진 이후인 1993. 10. 25.에야 비로소 이에 대한 주민등록 전입신고를 마치고 법원에 배당요구를 하였습니다.

임차인 甲은 배당결과 소액임차인으로 7,000,000원을 배당받았으나 선순위근저당권자인 乙신용금고가 임차인 甲을 상대로 배당이의의 소를 제기하였습니다.

2. 법원의 판단

원심법원은 “주택임차인은 경매절차에서 경매의 목적이 된 주택에 대한 경매신청 기입등기가 경료되기 전에 위 주택에의 입주 이외에 주민등록을 마친 때에만 담보물권자보다 우선하여 소액보증금을 변제받을 권리가 있는 바, 임차인 甲은 이 사건 경매개시결정의 기입등기가 이루어지기 이전에 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록을 마쳐 두지 아니하였으므로 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없어 근저당권자인 乙보다 우선하여 소액보증금을 배당받을 수 없다”고 하여 甲이 배당받은 금 7,000,000원을 근저당권자인 乙이 배당받도록 판시하였습니다.

그러나 대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것인데  원심은 주택임대차보호법 제3조 소정의 '대항력'에 관한 법리를 오해한 나머지 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다”며 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송하여 임차인 甲의 손을 들어주었습니다.(1996. 1. 26. 선고 95다30338판결 참조)

3. 판례의 의미

임차인 甲은 비록 근저당권자 乙보다 확정일자가 늦었지만 보증금이 20,000,000원으로 소액임차인에 해당되어 보증금 중 주택임대차보호법 시행령 제3조에 규정된 일정금액은 근저당권자 乙보다 우선하여 최우선변제받을 수 있을 것입니다.

다만 문제는 甲의 주민등록전입일이 1993. 10. 25.로 경매신청등기가 경료된 1993. 1. 12. 이후여서 주택임대차보호법 제8조 제1항 단서의 “이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다”는 규정에 따른 주민등록 대항요건을 갖추지 못하여 배당받을 수 없을 것으로 보인다는 것입니다.

판례는 법문언상 “임차인이 주민등록을 마친 때”로 규정하고 있음에도 임차인의 임차보증금을 보호하는 주택임대차보호법의 취지 등을 고려하여 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다”고 넓게 해석하여 임차인이 아닌 임차인의 가족인 자녀 B와 부모 C의 주민등록만으로도 대항요건을 인정하여 임차인을 보호하였습니다.

따라서 임차인으로서는 부득이한 사유로 일시 주민등록을 이전할 수 밖에 없는 경우에도 배우자나 자녀 등 가족이 계속거주하며 주민등록을 갖추고 있다면 별다른 조치 없이 대항력을 유지하여 보증금을 보호받을 수 있게 되어 임차인의 주민등록이전에 따른 불안을 해소할 수 있게 되었습니다.

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