2005년 통계자료에 따르면 10가구 중 4가구는 다른사람의 집에 세들어 살고 있다고 합니다.

1981년에 제정된 주택임대차보호법은 그동안 임차인의 주거환경을 개선하는데 큰 역할을 하여온 것은 사실이나 그 규정내용이 확정일자제도나 소액보증금 최우선보장등을 통한 전세보증금의 반환이나 임대차기간의 보장에 국한되어 있어 동 법으로 주택임대차관계에 발생하는 현실의 다양한 분쟁에 효율적으로 대처하기 어려운 점이 있어 주택임대차보호법의 보완이나 새로운 제도가 필요한 것으로 생각됩니다.

가. 표준주택임대차계약서 사용

임대기간동안 발생하는 다양한 분쟁 양상을 비교적 상세하게 규율하는 표준주택임대차계약서를 제도화하여 최소한 공인중개사 사무실을 통하여 주택임대차계약이 체결되는 경우에는 표준계약서를 사용하도록 하고 확정일자를 위 표준계약서에 부여하도록 하는 등 표준주택임대차계약서 사용을 의무화하여 분쟁을 예방할 필요가 있습니다.

나. 확정일자제도의 보완

①확정일자는 전세권등기에 버금가는 효력을 갖고 있으므로 동사무소 등에서 확정일자를 부여할 때에 목적물·당사자·보증금·임대차기간 등 기본적 사항에 대하여 실질적 심사권한을 부여하고 ②임대차계약서 사본을 일정기간 보관하도록 하고 ③대항력 유지를 위한 임차권등기명령제도가 오히려 새로운 임차인의 전입을 꺼리게 만들어 보증금반환을 더욱 어렵게 만드는 현상 등 확정일자제도의 제도적 미비점을 보완하여야 할 것입니다.

다. 간이분쟁조정절차제도

임차인은 보증금이 확보되지 않고서는 사실상 이사를 하기 어려운데 현행 주택임대차보호법은 분쟁해결절차를 법원 외에 다른 분쟁해결절차를 두고 있지 않아 임차인은 수개월이 소요되는 재판에 의존할 수 밖에 없는 실정이므로 법원을 통한 분쟁해결방법 외에 주택분쟁조정위원회 등 지방자치단체등에 분쟁조정절차를 마련하여 신속하게 임대차분쟁을 해결할 수 있는 제도가 요구됩니다.

라. 계약갱신요구권 신설

현재 상가임대차보호법에서는 5년의 계약갱신요구권이 있는 바, 이와 대응하여 주택임차인에게도 일정기간 계약갱신요구권을 부여하여 안정적인 주거환경을 확보하도록 하여야 할 것입니다.

마. 소액보증금보장제도의 현실화

2001년부터 현재까지 물가수준이나 임대료의 증가등의 사정이 변하였음에도 소액보증금보장대상액수나 보장금액이 6년동안 동결되어 있는 바, 지방의 경우 소액보증금을 증액하여 현실화할 필요성이 있습니다.

바. 보증금보증제도 설치

현재 전세제도의 관행상 새로운 입주자가 나타나지 않을 경우 종전 임차인이 보증금을 받지못해 사실상 거주이전의 자유가 침해되는 제도적 문제점을 공적기관에서 보험이나 보증제도를 마련한다면 일부 해소가 가능할 것입니다. 예를 들면 ① 임대기간 종료후 보증금반환이 지연되는 경우 임차인은 정부에서 설치한 보증기관에 보증금반환청구권을 양도하고(보증기관은 임차인의 대항력등을 법률적으로 승계받도록 함) ② 보증기관은 보증금 중 보증보험료 상당의 금원 (대항력의 구비여부, 주택의 시세, 임대인의 재정능력 등을 감안하여 개별적으로 정하되 보증금의 5%내외)을 제외한 보증금을 임차인에게 먼저 지급한 후 ③ 보증기관은 양도받은 보증금을 임대인에게 청구하여 변제받는 방식 등을 생각할 수 있습니다.

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