계약기간이 종료하였음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에 임차인은 난감하지 않을 수 없습니다.

이미 다른 전세집에 이사하기로 계약을 체결하였거나 보증금을 받아야만 새로 이사할 집의 잔금 지급이 가능한 임차인의 입장에서는 하루하루가 애가 타는 상황입니다.

이러한 임차인들에 대해 전세보증금을 즉시 지급해주는 보험제도나 긴급지원제도가 있는 것도 아니고 임대인도 당장 돈이 없으니 집이 나가면 보증금을 주겠다는 경우가 대부분이어서 보증금반환청구소송을 통하여 반환을 구하는 것도 적절치 않을 때가 많습니다.

임대주택법에서 공공건설임대사업자에 대해 보증보험에 의무적으로 가입하도록 하고 있으나 그 외의 일반적인 임대주택의 소유자가 보증보험에 가입한 경우는 거의 없어서 해마다 봄 이사철만 되면 그야말로 임대인과 임차인간의 보증금전쟁이 치러지고 있는데 보증금이 서로 물고 물려있는 한국의 전세시장에서는 전세금에 대한 보증보험제도를 활성화시켜야 할 것이라 생각됩니다.

어떻든 임차인의 입장에서는 집주인이 계약이 종료되었음에도 보증금을 반환하지 않는 경우에는 경매를 통하여 살던 임차주택을 매각하여 보증금을 회수할 수밖에 없는데 전세권설정등기를 하지 않은 상황이라면 먼저 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기하여 법원의 판결 등 집행권원을 얻은 후라야 임차주택 등 임대인의 재산에 대하여 강제경매를 신청할 수 있습니다.

따라서 배당가능여부· 배당가능금액, 임대인의 보증금반환의사 및 소송을 통한 해결가능성 등을 고려하여 소송이 필요하다고 판단되면 임차인은 거주하는 주소지의 관할 법원에 임차보증금반환청구소장을 작성하여 제출하면 되는데 판결까지는 대략 6개월 정도가 걸리며 소송 중 임대인이 보증금을 지급하거나 조정으로 종료되는 경우도 비교적 많습니다. 소송 중 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 결국 판결을 받아 법원에 강제경매를 신청하여야 합니다.

판결을 받은 임차인은 경매비용을 선납하여야 경매를 신청을 할 수 있는데 선납비용은 경매가 끝난 후 제일 먼저 돌려받게 됩니다. 법원은 경매개시신청을 받으면 경매개시결정을 하고 이를 등기한 후 즉시 매각물건인 임차주택에 대한 현황조사와 감정평가등 매각을 위한 절차를 진행하는데 신청에서 매각까지 약 6개월 정도가 걸립니다.

법원은 매각기일에 최저매각가격을 정하여 당해 임차주택을 경매로 매각하는데 매수인이 없을 경우에는 대략 1개월 단위로 매각가격을 20%-30%감액하여 매각될 때까지 경매절차를 진행합니다.

매각기일에 최고가를 기재한 경락인이 매각허가를 받아 경락대금을 완납하면 그 대금을 가지고 법원은 배당을 하게 되는데 먼저 경매신청인에게 신청인이 미리 납부한 비용을 돌려주고 법에서 정한 순서에 따라 임차인과 그 밖의 임대인의 채권자들에게 채무를 변제하여 줍니다.

임차인이 경매절차를 통하여 보증금을 반환받고자 절차를 진행하였더라도 법에 따른 배당순위에서 밀리면 배당결과 보증금을 회수하지 못할 수도 있으므로 계약당시 등기부등본등을 검토하여 보증금의 회수가능성을 판단하고 자신의 배당순위를 확보하도록 주택임대차보호법등이 요구하는 조치에 만전을 기하고, 경매진행 중 경락율이 낮아지면 최악의 경우 위 주택을 경락받을 가능성 등도 검토하여야 할 것입니다.

임대주택법은 국민주택기금등이 지원된 공공건설임대주택이 경매로 매각될 경우 거주하는 임차인등에 대해서는 경매에서 우선적으로 경락받을 수 있는 권리를 부여하여 임차인의 주거안정을 도모하고 있습니다.

임차인이 소송 및 경매를 통하여 보증금을 회수하는 것은 시간과 비용 및 노력이 소요되므로 임차인이 이를 꺼리는 경향이 있으나 소송이 진행되면 임대인의 입장에서는 자신의 집을 잃게 되므로 집이 나가지 않아도 전세보증금을 마련하여 변제하는 일이 많습니다.

임대인은 자신의 집을 빌려준다는 생각에서인지 다른 채무에 비해 임차보증금반환채무에 대하여는 변제의무이행을 등한히 하는 경향이 있습니다. 그러나 임차보증금은 임차인의 주거생활의 안정을 위해 필수적으로 확보되어야 하는 금원이므로 집이 나가야 돌려준다는 다소는 어이없는 거래관행은 반드시 근절되어야 할 것입니다.

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