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세금관련해서는 아는게 없어서..문의 드립니다.

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작성자 manual 작성일10-01-08 11:33 조회1,677회 댓글0건 주소복사  내용복사  즐겨찾기 

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[질문]양도세 계산좀 부탁드림니다....^^;
세금관련해서는 아는게 없어서..문의 드립니다.



1가구 2주택인 상황 입니다.

- 주택1: 2000년10월 구입(1억), 인천, 아파트 33평형 - 현재 공시가격 1억 5천 (시세 2억 7천 ) - 남편 명의(거주)

- 주택2: 2003년 10월 구입(1억6천), 인천, 아파트 33평형 - 현재 공시가격 1억5천(시세 2억 5천 ) - 부인 명의(거주)



2채 모두 처분하고 새로 아파트를 구매하려고 합니다.

, 제 생각엔 양도차액이 작은 주택2를 먼저 팔고, 주택1을 나중에 팔아야 할것 같은데.. 파는 순서로 차이가 발생하나요? 또, 파는 시간의 차이가 어느정도 필요한 건가요? 몇일 사이로 팔아도 되는 것인지...



누군가 5년이 넘어야 양도세율을 조금 감면받을수 있다고 하는데...주택2가 올해 10월이 5년이라서요.

기다려야 하는지도 궁굼합니다.



또, 처분할 경우 양도세는 어는정도 나오게 되는지 궁굼합니다.



현재 주택1,2의 시세가 오르고 있는 상황이라서...내년 봄쯤에 처불할까 합니다.



끝으로, 혹시 와이프와 제가 서류상으로 이혼하게 되면. 1가구2주택 양도세를 피해갈수 있는지요? (--;)



고수님들의 조언을 부탁드립니다.



참고로, 주택1, 2는 같은 아파트입니다.






두 주택 모두 인천광역시 구지역에 소재하는 것으로 간주하에 말씀드립니다.

두 주택 모두 기준시가(공동·개별 주택 공시가격) 1억을 초과하는 1세대 2주택으로써, 먼저 매도하시는 주택은 양도소득세 중과세율(50%)을 적용받게 됩니다. 1세대 2주택이라도 중과세율 적용대상이 아니며, 보유기간이 3년 이상인 주택 양도시 장기보유 특별공제를 받을 수 있으나, 질문자님의 경우와는 거리가 있습니다.



Ⅰ> A주택(질문자님 명의 아파트) 선 매도시 양도소득세



1) 양도차익 = 양도가액 ㅡ 취득가액 ㅡ 필요경비(750 가정) = 27000 ㅡ 10000 ㅡ 750 = 16250

2) 양도소득 = 양도차익 ㅡ 장기보유 특별공제(중과세율 적용대상으로 배제) = 16250

3) 과세표준 = 양도소득 ㅡ 기본공제(250, 1인 1년 1회 적용) = 16250 ㅡ 250 = 16000

4) 양도소득세 산출세액 = 과세표준 * 세율(중과세율 50%) = 16000 * 0. 5 = 8000

5) 예정신고 세액공제 = 잔금일이 속한 달 제외 2개월내 신고시 산출세액의 10% 공제 = 800

6) 자진납부 세액 = 산출세액 ㅡ 예정신고 세액공제 = 8000 ㅡ 800 = 7200

7) 주민세 = 자진납부 세액의 10% 별도 부과 = 720 [단위:만원]



로 계산되어지며, 총 납부하실 금액은 약 7920 만원 (6 + 7) 이 됩니다.



이는 주택취득시 소요비용과 필요경비에 따라 오차가 있을 수 있는 개략 나온 금액입니다. 필요경비에는 취 · 등록세, 중개수수료, 법무사 수수료 등과 샤시 설치, 발코니 개조, 난방시설 교체 비용 등 증빙 가능한 자본적 지출액이 포함됩니다.



Ⅰ-Ⅰ> A주택 처분 후 B주택은 1세대 1주택으로 보유기간 3년 이상이므로 양도세 비과세 됩니다.



Ⅱ> B주택(배우자분 명의 아파트) 선 매도시 양도소득세



1'') 양도차익 = 양도가액 ㅡ 취득가액 ㅡ 필요경비(950 가정) = 25000 ㅡ 16000 ㅡ 950 = 8050

2'') 양도소득 = 양도차익 ㅡ 장기보유 특별공제(중과대상으로 배제) = 8050

3'') 과세표준 = 양도소득 ㅡ 기본공제(250) = 8050 ㅡ 250 = 7800

4'') 양도소득세 산출세액 = 과세표준 * 세율(중과세율 50%) = 7800 * 0. 5 = 3900

5'') 예정신고 세액공제 = 잔금일이 속한 달 제외 2개월내 신고시 산출세액의 10% 공제 = 390

6'') 자진납부 세액 = 산출세액 ㅡ 예정신고 세액공제 = 3900 ㅡ 390 = 3510

7'') 주민세 = 자진납부 세액의 10% 별도 부과 = 351 [단위:만원]



로 계산되어지며, 총 납부하실 금액은 약 3861 만원 (6'' + 7'') 이 됩니다.



Ⅱ-Ⅰ> B주택 처분 후 A주택은 1세대 1주택으로 보유기간 3년 이상이므로 양도세 비과세 됩니다.



Ⅲ> 결론적으로 B주택을 먼저 파시고, 양도차익이 상대적으로 큰 A주택을 나중에 처분하시므로써 1세대 1주택 비과세 받으시는 것이 현명하다 하겠습니다. 주택 소재지가 군지역이 아닌 이상 양도세 중과세율 적용대상에 해당되므로 장기보유 특별공제를 받으실 수 없습니다. 따라서 보유기간 5년 경과여부는 아무런 상관이 없겠습니다.

몇일 간격을 두고 팔아도 상관은 없으나, 잔금일은 B주택이 빨라야 B주택을 먼저 파는게 됩니다.



참고로 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 기존 주택[다른 주택을 취득한 날부터 1년이 경과하지 아니한 경우에 한한다]이 위 비과세 요건을 충족한다면 양도세 비과세에 해당되며, 비과세가 아닌 경우라도 중과(50%)대상에서는 제외됩니다.



따라서 질문자님의 경우 B주택 매매완료(잔금 또는 등기) 이후 1세대 1주택인 상황에서 또다른 C주택을 취득하게 되더라도 1년이라는 시간이 있으므로, C주택 취득일과 A주택 양도일에는 신경을 쓰지 않으셔도 되겠습니다.



각각 1주택을 보유 중인 부부의 경우, 거주지를 달리하여 각각 주민등록상 세대주로 등재되어 있다고 하여도 동일세대로 간주 합니다. 이혼을 하게 되면 단독세대가 될 수 있으나, 이혼 후 사실상 혼인관계를 유지하는 위장이혼일 경우에는 동일세대로 간주하여 과세 및 불성실신고 가산세가 추가될 것입니다.

이혼 후 주택을 처분하고 이혼일로 부터 5년 이내 재혼시에는 관할 세무서에서 위장이혼이 아닌지 소명을 요구할 것입니다. 단지 서류상 이혼일 뿐이라도 부부사이가 멀어질 수 있으며, 자녀에게 큰 상처로 남을 수 있기에 권장할 만한 방법은 못된다는 생각입니다.


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