1주택의 요건
주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도의 구분은 공부상의 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따른다. 이러한 주택에는 그 부수되는 토지 서 건물정착면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배) 이내의 토지를 포함하도록 하고 있다. 여기서 다가구주택에 대해서는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

그러나 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 그 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 하고 있다. 따라서 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 되는 것이다.

여기서 주의할 점은 건축법 시행령 [별표 1] 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당 하지 아니하는 것을 말한다.
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것
다만, 1층의 바닥 면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
또한 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 겸용주택은 주택면적이 주택 외의 건물면적보다 큰 경우에는 전부를 주택으로 보며, 주택면적이 주택 외의 건물면적보다 작거나 같은 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않도록 하고 있다.

1세대의 요건
1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말한다. 여기서 가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말한다 다만, 취학, 질병요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하도록 하고 있다.

1세대가 되기 위해서는 원칙적으로 배우자가 있어야 되지만, 다음 중 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 경우에도 이를 1세대로 본다.
1. 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 소득세법에 따른 소득이 국민기초생활보장법 제2조에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 ☞ 다만, 미성년자의 경우를 제외하지만 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 일정한 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하도록 하고 있다.

이상에서 살펴본 바와 같이 건축법 시행령 [별표 1] 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 또한 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 다세대주택도 다가구주택으로 용도변경한 후 2년 이상 보유하고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 된다.

따라서 다가구주택 또는 다세대주택을 보유하고 있는 경우 사전에 매매방식, 용도변경 및 양도순서에 대한 충분한 검토를 하는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.

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