부동산을 증여하거나 양도하는 경우 시가를 기준으로 세금을 계산하게 되는데, 이때 부동산의 종류에 따라서 적용되는 기준시가와 시가의 차이가 큰 경우 부담하는 세금의 차이가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 증여 후 양도 등의 방법에 의한 절세가 가능하게 됩니다.

기준시가와 시가의 차이가 큰 경우 ‘증여 후 양도’ 유리
A씨는 예전부터 소유하고 있던 토지를 자녀들에게 증여를 하려고 맘먹고 있던 중 토지를 10억 정도에 매수하겠다는 사람이 나타나게 되었다. 마침 잘 되었다고 생각한 A씨는 토지를 양도한 후 현금을 자녀들에게 증여하려 세무상담을 받으러 간 곳에서 토지를 증여 후 양도하면 세금을 훨씬 절약할 수 있다는 이야기를 듣게 되었다.

어떻게 위 A씨와 같은 절세가 가능할까? 우선 양도세와 증여세, 상속세 계산의 경우에 적용되는 ‘시가’의 의미에 대하여 정확히 이해할 필요가 있습니다.

예를 들어 상가가 있다고 할 경우 이 상가의 ‘시세’가 있지만 증여세 계산시 ‘시세’를 가지고 증여재산을 평가하는 것이 아니고 ‘시가’를 기준으로 평가하고 증여세를 과세합니다. 법률적으로 ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.

구체적으로 증여재산 자체의 매매가액, 감정가액, 수용. 공매가액 등을 시가에 포함하고, 더 나아가 증여하는 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등의 가액이 있는 경우에도 그 가액을 시가로 보고 있습니다.

아파트의 경우 유사한 조건의 다른 아파트가 거래된 가액이 확인되면 그 시세에 가까운 금액을 기준으로 증여세를 내야 하지만, 개별상가나 토지 등의 경우는 유사한 조건의 부동산의 매매사례가액을 찾기가 어려우므로 기준시가를 기준으로 증여세를 내게 됩니다. 통상 기준시가금액이 시세의 80%수준으로 고시되고 있습니다.

위 사례의 경우처럼 상가를 10억에 양도 시 양도소득세는 실거래가액인 10억을 기준으로 신고하여야 하며 양도세차감 후 남은 현금을 증여하고 그 현금가액으로 증여세를 신고, 납부하게 됩니다.

하지만 먼저 증여를 하는 경우 아들이 양도한 것으로 인정하되 취득가액이나 세율 등을 판단할 때는 아버지가 대지를 취득한 당시를 기준으로 계산하고 당초 납부한 증여세는 양도세 계산 시 필요 경비로 공제하는 이월과세 방법으로 세법이 개정됐습니다. 즉 토지의 기준시가인 7억을 기준으로 증여세를 신고·납부하게 되고 토지의 취득세, 등록세를 납부하게 되며, 자녀가 증여 받은 후 5년 내 10억에 양도 시 아버지의 취득가액, 보유기간 등을 기준으로 양도세를 계산하게 되며 당초 납부한 증여세는 양도소득세 계산시 필요경비로 공제해 줍니다.

두 경우 양도세는 크게 차이가 나지 않지만 증여 후 양도하는 경우 먼저 낸 증여세를 비용으로 공제 받을 수 있어 유리하며, 큰 차이가 나는 부분은 증여세 부분인데 토지의 공시지가와 시가의 차이가 크게 나는 경우 증여 후 양도하는 방법은 현금이 아닌 토지로 증여를 하면 상대적으로 낮은 기준시가로 증여세를 계산하게 되므로 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.

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