세법은 1세대 1주택자의 최소 주거생활 안정을 위해 일정 조건을 충족하면 비과세 제도를 운영하고 있다. 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 하나의 세대를 말한다. 그러나, 이러한 비과세 제도를 운영함에 있어 의도적이든 그렇지 않든 1세대가 2주택 이상 소유하는 경우, 어떤 주택을 먼저 양도해야 합법적인 절세를 할 수 있는지 주택의 양도순서를 정해볼 필요가 있다.

소득 있는 곳에 세금 있다
 
여기서 소득이란 ‘양도금액 – 취득금액 – 장기보유특별공제 = 양도소득금액’을 말하는 것으로, 현행 소득세법은 누진세율구조로 동일한 세율이 적용되는 조건에서는 낮은 세율을 적용시키기 위해, 양도소득금액이 가장 작은 주택을 먼저 양도하도록 유도하는 것이 중요하겠다. 따라서, 1세대 2주택 이상인 경우 세금 절세 면에서 볼 때 모든 주택을 비과세로 유지하는 것이 가장 바람직하다.

어느 하나라도 비과세 요건이 충족 안 될 경우

① 적용되는 세율이 얼마인지 고려하여 세율이 다른 주택일 경우, 각각 산출된 세금이 작은 것을 먼저 양도하고,
② 적용 세율이 동일하다면, 양도소득금액이 가장 작은 것을 먼저 양도하는 것이 전체의 세금 절세 면에서 유리 할 수 있다.
왜냐하면, 궁극적으로 내야 할 세금의 총액을 최소화시키는 것이 절세의 지름길이기 때문이다. 다주택자에 대한 양도소득세 완화 규정을 근거로, 다음과 같은 대표적인 상황별 양도순서는 일반적인 절세방법의 하나가 될 수 있지만, 양도주택의 비과세 요건과 주택 수 산정 여부에 대한 자세한 판단은 별도로 세무전문가에게 문의할 필요가 있다.

- 1세대 2주택 이상인 경우
① 부모와 자식간 1주택 소유 시 각각 세대 분리 후 비과세 요건 충족하여 양도하면 비과세
② 2년 이상 보유한 주택 중 양도소득금액이 가장 작은 주택을 먼저 양도
③ 1년 이상 2년 미만 보유한 주택을 양도
④ 1년 미만 주택을 양도

- 대체취득 위해 일시적 1세대 2주택인 경우
① 비과세 요건이 충족된 종전 주택을 2년 이내에 먼저 양도하면 비과세
② 대체취득 주택을 비과세요건 충족 후 양도하면 비과세

- 대체취득 위해 일시적 1세대 2주택인 상황에서 상속, 동거봉양, 혼인으로 1세대 3주택인 경우
① 비과세 요건이 충족된 종전 주택을 2년 이내에 먼저 양도하면 비과세
② 상속으로 3주택인 경우, 대체취득주택(2주택)을 비과세요건 충족하여 먼저 양도하면 비과세, 상속주택(3주택)을 비과세 요건 충족하여 마지막에 양도하면 비과세
③ 동거봉양, 혼인으로 3주택인 경우, 대체취득주택(2주택)과 동거봉양, 혼인으로 인한 주택(3주택)은 둘 중 어느 하나를 5년 이내 비과세 조건을 충족하여 양도하면 비과세, 마지막 주택을 비과세조건을 충족하여 양도하면 비과세

- 1세대 1주택자가 상속으로 취득 시
1) 1주택 상속 취득 시
① 종전 주택을 비과세요건 충족하여 먼저 양도하면 비과세
② 상속주택을 비과세요건 충족하여 나중에 양도하면 비과세

2) 2주택 상속 시
① 상속주택으로 간주하는 선순위 1주택을 제외한 후순위 상속주택을 먼저 양도
② 일반주택을 비과세요건 충족하여 먼저 양도하면 비과세
③ 선순위 1주택을 비과세 요건 충족하여 양도하면 비과세

3) 소수지분자로서 공동상속 1주택 취득 시
일반주택 비과세 요건 충족하여 양도 시 비과세(공동상속주택은 주택 수 산정 제외)

4) 소수지분자로서 공동상속 2주택 이상 취득 시
① 공동상속 2주택 중 세금이 가장 작은 주택부터 양도
② 일반주택을 비과세요건 충족하여 양도하면 비과세
③ 나머지 상속주택을 비과세 충족하여 양도하면 비과세

- 부모봉양, 혼인으로 인한 일시적 1세대 2주택인 경우
① 5년 이내에 2주택 중 비과세요건 충족하여 먼저 양도하면 비과세
② 나머지 주택을 비과세요건 충족하여 양도 시 비과세

- 문화재주택과 함께 1세대 2주택인 경우
일반주택을 비과세요건 충족하여 양도하면 비과세(문화재주택은 주택 수 산정 제외)

- 농어촌주택과 함께 1세대 2주택인 경우
일반주택을 비과세요건 충족하여 양도하면 비과세(농어촌주택은 주택 수 산정 제외)

- 부득이한 사유*로 취득한 비수도권 소재 주택으로 인한 1세대 2주택
일반주택을 비과세 요건 충족하여 먼저 양도하면 비과세(부득이한 사유로 취득한 주택은 주택 수 산정 제외)
* 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등

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