일반적으로 부동산을 매매하는 경우 매매계약의 체결, 계약금의 지급, 중도금의 지급, 잔금의 지급 및 소유권이전등기의 과정을 거치게 된다. 원칙적으로 부동산을 매매하는 경우 양도시기 및 취득시기는 당해 부동산의 대금을 청산한 날로 한다. 그러나 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기 및 취득시기로 한다.

부동산을 양도하는 경우 양도시기에 따라서 장기보유특별공제 및 세율의 적용 등에 차이가 발생하는 경우가 있다. 또한 1세대 2주택 이상인 경우 어느 주택을 먼저 양도하는가에 따라서도 세부담의 차이가 발생하게 된다.

양도시기와 장기보유특별공제
토지 및 건물(미등기 양도자산 및 비사업용 토지는 제외)로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 보유기간별로 최소 10%에서 최대 30%(일정한 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우 최소 24%에서 최대 80%)에 해당하는 공제율을 곱하여 계산한 금액을 양도차익에서 공제하도록 하고 있다. 양도시기를 잘 활용한다면 3%(일정한 1세대 1주택에 해당하는 자산의 경우 8%)의 장기보유특별공제를 더 받을 수 있다. 예를 들어 2007년 8월 31일에 취득한 상가를 2012년 8월에 양도하면 12%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만, 2012년 9월에 양도하면 15%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

양도시기와 양도소득세율
미등기 양도자산을 제외한 부동산을 양도하는 경우 보유기간이 2년 이상인 경우 기본세율을 적용받게 된다. 그러나 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 및 보유기간이 1년 미만인 경우 각각 40% 및 50%의 중과세율을 적용받게 된다. 부동산을 양도하는 경우 양도시기를 잘 활용하여 보유기간이 2년 이상이 되면 고율의 중과세율을 피할 수 있게 된다. 예를 들어 2010년 8월 31일에 취득한 부동산을 2012년 8월에 양도하면 40%의 세율이 적용되지만, 2012년 9월에 양도하면 기본세율을 적용받을 수 있게 된다.

1세대 2주택 이상인 경우 양도시기를 활용한 절세방안
일정한 1세대 1주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 그러나 1세대 2주택 이상을 보유한 경우 주택을 양도하는 순서에 따라 전체 세부담이 많이 달라지는 경우가 있다. 1세대 2주택 이상을 보유한 경우 일반적 으로 양도차익이 작은 주택을 먼저 양도하는 것이 유리한 경우가 많다. 그러나 1세대 2주택에 대한 비과세특례, 상속주택 소유에 관한 특례 및 농어촌주택 소유에 관한 특례 등을 충분히 검토하여야 할 것이다.

이상에서 살펴본 바와 같이 양도시기를 잘 활용하면 장기보유특별공제 및 세율적용을 통하여 절세를 할 수 있을 것이며, 1세대 2주택 이상을 보유한 경우 주택을 양도하는 순서를 잘 선택하여 절세방안을 모색할 수 있을 것이다. 여기서 주의할 점은 동일한 과세기간에 누진세율이 적용되는 부동산을 2회 이상 양도하는 경우 양도소득금액을 합산하여 누진세율을 적용하게 되며, 양도소득기본공제도 연간 250만원만 적용되므로 세부담이 늘어난다는 것이다. 따라서 부동산을 양도하는 경우 가급적 2년 이상 보유하는 것이 유리하며, 동일한 연도에 2회 이상 양도하는 것 보다는 해를 달리하여 양도하는 것이 유리하다.

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