주택을 양도할 때 주택을 많이 보유한 사람에게는 적지 않은 양도소득세를 부담하도록 하고 있으므로 주택을 여러 채 보유하다 양도하는 경우에는 세법의 규정을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 특히 일반주택과 다가구주택을 함께 보유하고 있는 경우에는 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 양도소득세의 부담에 차이가 있으므로 주의를 요한다.

다세대주택과 다가구주택의 구분
1. 다세대주택이란 한 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 주택으로 건물의 연면적이 660㎡이하이고 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하이다. 또한 건축 당시 다세대주택으로 허가 받은 주택이며 주택 별로 구분등기가 되어 있고 매매 또는 소유의 한 단위를 이루고 있는 주택을 말한다.

2. 다가구주택이란 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 국토해양부 장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준(층수가 3개 층 이하, 건물의 연면적이 660㎡이하, 가구 수가 2 ~ 19가구)에 의하여 건축허가를 받아 건축한 주택이다. 다가구주택은 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 한다. 다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체 단위로만 매매가 가능하다.

다세대주택과 다가구주택의 주택 수 계산
1. 다세대주택 : 구분등기 된 주택 수에 따라 보유주택 수를 계산
2. 다가구주택 : 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택수로 계산 (다만 다가구주택을 하나의 매매단위로 전체 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 본다.)

다주택 보유자의 양도소득세
올해부터 다주택 보유자에 대한 양도소득세가 많이 바뀌었다. 종전에는 다주택 보유자에 대한 중과세는 한시적으로 보류되었지만 장기보유특별공제는 적용을 배제하였다. 그러나 올해부터 다주택 보유자에 대한 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제도 적용하도록 개정되어 다주택 보유자에 대한 양도소득세 부담이 많이 완화되었다. 이러한 개정내용을 바탕으로 다가구주택 양도 시 양도소득세를 살펴보면 다음과 같다.

다가구주택 보유자의 양도소득세 산출 사례
일반주택과 다가구주택을 보유하고 있는 거주자의 양도소득세 산출은 다음과 같다.
1. 일반주택을 먼저 양도하는 경우
일반주택 1채와 다가구주택(4가구 거주)을 보유하다 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 5주택을 보유하다 1주택을 양도하는 것으로 본다. 현재는 다주택자라 하더라도 중과세 및 장기보유특별공제 적용배제를 하지 않으므로 일반세율을 적용 받으며 장기보유특별공제도 적용 받게 된다.

2. 다가구주택을 먼저 양도하는 경우
일반주택 1채와 다가구주택(4가구 거주)을 보유하다 다가구주택을 먼저 양도하는 경우에는 다가구주택이 하나의 단독주택의 양도로 취급되어 1주택을 양도하는 것으로 보게 되므로 1세대 2주택의 상태에서 1주택을 양도하는 것으로 보며 일반세율을 적용 받고 장기보유특별공제도 적용 받게 된다. 다만 1세대 2주택자의 경우 비과세 특례가 있으므로 일시적 2주택자(직계존속동거봉양 일시적 2주택자, 혼인으로 인한 일시적 2주택자 등)인지 여부를 판단하여 비과세 받을 수도 있다.

3. 다가구주택만을 보유하다 양도하는 경우
다가구주택만을 보유하다 양도하는 경우에는 다가구주택의 양도를 단독주택의 양도로 보기 때문에 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용 받을 수 있다. 비과세 요건을 갖춘 후에 양도하는 경우에도 다가구주택의 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우에는 9억 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 한다.

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