최이슬씨는 시골에서 농사짓던 아버지께서 돌아가셔서 심란하기만 하다. 더욱이 농지 상속문제를 두고 누가 상속을 받아야 할지, 공동으로 상속받는다면 그 비율은 어떻게 해야 할지, 상속받은 다음에는 어떻게 해야 할지 고민이 많다. 특히 세금이라는 것이 단순하지 않아 비슷한 상황에 있더라도 이후에 어떤 절차를 취하느냐에 따라 부담해야 하는 금액이 크게 달라질 수 있기 때문이다.

누가 상속받아야 하는가?
결론부터 말하자면 상속인이 몇 명이 되든 전원이 공동으로 상속받는 것이 이후 양도세와 연계해 보았을 때 유리하다고 할 수 있다. 특히 부모님 중 한 분이 먼저 사망함으로써 상속이 발생한 경우에는 금후 양도소득세의 관점에서만 본다면 반드시 생존하신 부 또는 모도 포함해 공동 상속받는 것이 유리하다.

상속세는 일반적으로 상속이 발생한 당시의 공시지가로 과세되는데(그러나 상속가액에 있어서는 금후 양도소득세를 감안하여 상속가액을 2곳 이상의 공인감정기관에 감정을 하여 그 평균가액으로 상속세 신고를 하는 쪽이 나중을 위하여 가장 유리할 수도 있음) 가령 어머니가 상속받으면 기본적인 상속공제(일괄공제 5억 원 + 배우자공제 5억 원)만 적용 받더라도 내야 할 세금이 없거나 확연히 감소하게 된다. 물론, 상속가액 규모가 커서 어머니가 받을 법정상속분이 5억보다 크다면 더 많은 공제 혜택을 받을 수도 있다. 즉, 어머니가 상속받는 부분이 크면 클수록 상속세는 작아지게 된다.

하지만 어머니에게 상속된 재산은 어머니가 사망했을 때 다시 자녀들에게 이전되므로 재차 상속문제를 고려해보지 않을 수 없다. 즉, 어머니가 상속받은 농지를 생전에 처분해서 양도한 금액으로 상속해주든지 농지 그대로 상속해주든지 아버지로부터 상속받을 당시보다는 상속가액이 늘어나 있을 것이고 이때에는 배우자 공제라는 혜택이 없기 때문에 자녀들의 상속세 부담은 크게 늘어난다.

따라서 아버지가 사망했을 때 적절한 비율로 어머니와 자녀들이 공동으로 상속받는다면 어머니가 혼자 상속받았을 때와 마찬가지로 상속세가 없으면서 이후 어머니가 사망했을 때도 상속세 부담을 감소시킬 수 있다. 상속비율은 당연히 상속가액의 규모에 따라 최선으로 결정해야 할 것이다.

상속받은 농지는 언제 양도해야 하는가?
부모님에게 물려받은 농지이므로 자식이 물려받아 계속 농사를 짓는다면 바랄 것이 없겠으나 현실적으로 이렇게 되기는 쉽지가 않다. 때문에 결국 상속받은 농지는 다른 사람에게 임대해주거나 양도하게 될 것이다. 그렇다면 언제 양도를 해야 세금측면에서 유리할 것인가?

농지는 농지 소재지에 살면서 직접 농사를 지어야 사업용 토지로 간주되어 중과세 되지 않는다. 하지만 상속을 받은 경우에는 부득이하게 농지를 소유하게 된 것이므로 상속인들이 직접 농사를 짓지 않더라도 상속개시일로부터 5년 이내에만 양도하면 사업용 토지로 간주해 중과세 하지 않고 있으니 중과세 문제는 크게 걱정하지 않아도 된다.

게다가 아버지가 8년 이상 상속된 농지에서 거주하면서 직접 농지를 경작한 경우에는 자녀들이 상속받더라도 처분 시기에 상관없이 사업용 토지로 인정된다. 따라서 농사를 짓는 어머니나 농사를 지을 수 없는 자녀들이나 누가 상속받더라도 중과세 되지 않을뿐더러 양도세 감면 혜택까지 받을 수 있다.

<양도세 관련>
상속받은 농지를 양도하는 경우 경작기간을 계산할 때, 상속개시일 이후 상속인이 1년 이상 농사를 경작한 사실(재촌,자경)이 있는 경우 또는 상속인이 경작하지 않더라도 상속개시일로부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 피상속인의 경작기간을 포함하여 자경기간을 산정하는 것입니다.

< 8년자경감면 요건 >

조세특례제한법 제69조 규정의 8년재촌자경 농지의 감면대상은 양도당시 당해 농지가 아래 8년재촌자경 감면 요건을 모두 충족되는 경우만 감면세액 한도(연간 2억원이며, 5년간 감면세액 한도는 3억원)내에서 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.

- 아 래 -

① 소유자가 취득일부터 양도일 사이에 8년간 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함)와 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구, 또는 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터(2008.02.22. 이후 양도하는 토지분부터 적용함) 이내의 지역에 거주하면서 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배한 사실이 있을 것

② 양도일 현재 농지일 것

③ 양도일 현재 특별시.광역시(광역시에 있는 군지역을 제외함) 또는 시(「지방자치법」 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외함)에 있는 농지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역내의 농지로 이 지역에 편입된 후 3년이 경과되지 않을 것.

④ 농지가 「도시개발법」 그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과되지 않은 농지의 양도일 것

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