올해 상가 한 채를 인수한 유아인씨. 부동산 임대소득에 대한 소득세 신고 방법을 알아보다가 나친절 세무사에게 도움을 요청했습니다. 나세무사는 어떤 소득이 과세대상이며, 어떤 방식으로 소득세가 과세되는지부터 차근차근 설명했습니다. 또 부동산은 단순히 세금만 고려하다가 불리해질 수 있으므로 임대소득을 줄이기 위해 가장 먼저 기억해야 할 점은 임대소득이 종합소득에 합산된다는 것이라고 강조했습니다.

소득 적은 사람 명의로 부동산 구입해야
우리나라 개인소득세는 이자/배당/사업/근로 등의 소득을 합산해 소득세 구간에 따라 세율을 부과하게 됩니다. 똑같은 임대소득이 발생했더라도, 개개인의 다른 소득이 얼마냐에 따라 세금이 달라지게 됩니다. 그러므로 임대소득의 첫째 절세방안은 다른 소득이 적은 사람의 명의로 부동산을 구입하는 것입니다.

임대소득 발생 시 건강보험 등 주의
소득이 없는 자의 경우, 소득이 적은 사람의 명의로 부동산을 구입한다는 원칙에 의해 부동산을 매입하게 되면, 임대소득으로 인해 소득이 발생하게 되므로, 건강보험, 국민연금 등을 고려해야 하기 때문에 오히려 불리할 수 있습니다. 부동산은 단순 세금 측면으로만 명의를 정하기에는 여러 이해관계가 있기 때문에 다른 여러 가지 측면도 고려해야 합니다. 또 자금출처가 없는 사람이 부동산을 구입하게 되면 증여세를 과세 당할 위험도 있으므로 이런 점도 미리 잘 검토해 보아야 합니다.

주택 임대소득세의 경우
이 외에 주택의 경우는 다른 부동산과 조금 다르기 때문에 주택 부분에 대해 좀 더 알아보도록 하겠습니다. 주택을 임대하는 경우에는 원칙적으로 2채 이상의 주택을 소유한 상태에서 1채 이상의 주택을 임대하여야 소득세가 부과됩니다.

1주택의 경우에는 임대소득세가 없는데, 기준시가 9억 이상의 고가주택의 경우에는 1주택이라 하더라도 이는 과세대상 입니다.

2주택의 경우에는 과세대상입니다. 단, 월세 대신 임대보증금만 받는 경우에는 과세대상에서 제외됩니다. 주택임대소득이 2천만원 이하인 소규모주택임대소득에 대하여는 2016년 12월 31일까지는 소득세를 비과세하고 그 이후에는 14% 단일세율로 분리과세 할 수 있습니다.

3주택 이상의 경우에는 2011년 1월부터 개정된 세법에 의해 임대보증금만 받더라도 다음의 경우에는 과세 대상이 될 수 있습니다. (간주임대료로 과세) 다만, 국민주택으로서 기준시가 3억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니합니다. (**2015.12.1 11:30 수정)
1) 전세보증금 합계 3억 원 초과분
2) 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세하는데 계산방법은 다음과 같습니다.
- 기장 신고 시 : (3억 원 초과보증금적수×60%)×1/365×정기예금이자율-임대사업부분 발생 이자·배당
- 추계 신고 시 : (3억 원 초과보증금적수×60%)×1/365×정기예금이자율

주택 수를 산정하는 기준
① 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다.
② 다가구주택은 1채의 주택으로 보되 구분등기가 된 경우에는 각각을 1채로 계산합니다.
③ 임차 등을 받은 주택을 전대 등을 하는 경우 임차 받은 주택도 임차인의 주택으로 봅니다.
④ 공동 소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산합니다.