다니던 회사를 정년 퇴직한 오상식씨. 안정적인 노후생활을 위해 주택임대사업을 하려고 마음먹고, 주택 수요가 많은 대학가 주변과 역세권을 중심으로 알아보면서 적당한 건물을 매입했다. 주택임대사업을 시작하기 전에 오씨가 고려해야 할 부분을 알아보자.

주택임대사업자의 등록요건 완화
1. 임대사업자 등록 요건 : 수도권 및 지방을 불문하고 1가구 이상, 최소 임대기간 5년
2. 임대사업용 주택의 요건 : 주택기준시가 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하, 면적 149㎡ 이하(주거용 오피스텔도 임대주택용 주택으로 인정해 줌)

주택임대사업자의 등록 절차
임대사업자가 되려면 임대주택이 있는 주소지의 시∙군∙구청을 방문해 임대주택 등기부등본과 사업자등록신청서 등을 제출하면 된다. 이후 20일 이내에 임대사업자등록증 등 필요한 서류를 구비해 세무서에 사업자 신고를 하면 된다. 임대기간은 사업자등록증이 나오고 임대를 개시한 시점부터 계산한다.

임대주택사업자 등록 시 세제상 혜택
1. 임대주택사업자가 거주하고 있는 주택을 양도 시 1세대 1주택으로 비과세 적용가능 : 임대사업자가 임대주택을 포함해서 여러 주택을 보유하고 있더라도 본인이 거주하는 주택을 양도 시 요건을 충족하면 비과세를 적용받을 수 있다. 단, 거주 주택은 임대사업등록 개시일로부터 보유기간과 거주기간이 모두 2년 이상이어야 하는데, 직전거주주택이 주택임대사업자로 등록한 주택이라면 거주기간은 임대주택사업자로 등록한 날 이후부터 기산한다. (*수정: 14.12.19.11:41)

2. 취득세 등의 면제 : 건축주로부터 최초 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택에 해당한다.

3. 종합부동산세 합산과세 배제 : 종부세 납부기간 전에 합산과세 배제신청을 해야 한다.

4. 다주택자 중과세 폐지: 1가구 2주택자 양도차익의 50%, 1가구 3주택자 양도차익 60%였던 중과세가 폐지되어 다주택자도 현재 양도소득세 6~38%의 적용을 받는다.

고려해야 할 사항
1. 국민연금과 건강보험료 : 직장가입자인 경우에는 보험료에 변동이 없지만 지역가입자인 경우에는 재산과 소득의 증가로 보험료가 인상된다.

2. 현재 주택임대사업을 하지 않는 상시 주거용 주택을 임대 시 매월 임대료를 받는 경우는 1주택 이상을 임대하여도 주택임대소득으로 과세가 되며 임대보증금에 대해서는 3주택 이상인 (기준시가 3억원 이하이며 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 주택 수에서 제외) 경우 간주임대료에 대해서 주택임대소득이 과세된다.

3. 일단 임대사업자등록을 하면 5년간은 개인적인 이유 등으로 취소할 수 없으며 만약 이를 위반하면 그 동안 적용되었던 세제혜택이 취소되어 다시 납부하게 된다.