1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 양도차익이 적고, 보유기간이 긴 주택을 먼저 양도하고, 양도소득 과세표준이 가장 큰 주택을 2년 이상 보유한 후에 가장 마지막에 양도하면 1세대 1주택 비과세(고가주택 제외)를 받을 수 있다.

양도소득 과세표준
양도소득 과세표준은 양도가액에서 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 등을 차감하여 계산한 양도차익에서 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 차감하여 계산한다. 여기서 양도가액, 취득가액, 자본적지출액 및 양도비 등은 원칙적으로 실지거래가액에 따르도록 하고 있다.

취득 당시 금액 확인할 수 없는 경우
다만, 장부, 매매계약서 및 영수증 그 밖의 증명서류에 의하여 그 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및 기준시가의 추계방법을 순차로 적용하여 산정할 수 있도록 하고 있다.

 

3년 이상 보유하면 장기보유특별공제 가능
장기보유특별공제는 토지 및 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 적용한다. 종전에는 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용 하지 않았으나, 주택거래를 활성화하기 위해서 2012년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 것부터는 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택에 대해서도 장기보유특별공제를 적용하도록 하고 있다. 따라서 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 양도 차익이 적고, 보유기간이 긴 주택을 먼저 양도하는 것이 유리할 것이다.

 

1세대 1주택 비과세의 적용
주택거래 활성화를 위하여 최초 양도하는 분부터 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 중 해당 주택의 보유기간이 3년 이상에서 2년 이상으로 변경되었다. 따라서 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 양도소득 과세표준이 가장 큰 주택을 2년 이상 보유한 후에 가장 마지막에 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 다만, 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 고가주택의 양도에 대해서는 비과세가 적용되지 않는다.