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30년 지나 재건축을 하게 되면 아파트는 어떻게 될까.

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작성자 운상원 작성일10-07-01 13:42 조회2,178회 댓글1건 주소복사  내용복사  즐겨찾기 

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아파트 재건축이란?

- 지금 살고 있는 아파트에서 입주민들의 다수의 동의하에 모두 이주한 뒤 아파트 건물을 철거하고 새로 다시 짓는 것입니다.

 

1) 아파트 입주민들의 철거전 이주를 한뒤

2) 아파트 단지 전체를 철거합니다. (철거비는 잠실주공 기준 2500만원)

3) 새 아파트를 짓습니다. (평당 건축비는 가락시영 기준 평당 380만원)

4) 30평짜리 새 아파트를 지을때 내야 하는 돈은 단순계산 380만원 X 30평 = 1억1천4백만원 + 알파

(기타금융비용) , (송파가락시영 단지 기준 30평 분담금은 2억5천만원이 나왔습니다)

 

5) 이렇게 내돈이 들어가는 것을 막기위해 아파트의 층수를 높게, 가구수를 많이 짓게 됩니다.(용적률 상향)

6) 이렇게 늘어난 가구를 일반분양을 모집해 기존 입주민들이 분양수익을 나눠먹기를 합니다.

7) 이렇게 과거 잠실의 5층 아파트 단지를 30층으로 재건축 하면서 기존 입주민들이 내돈 한푼 안들이고

아파트를 짓고

 

8) 여기에 추가로 분양이익까지 수천만원을 얻는 사례가 있었습니다.

 

그러나... 과거와 같은 재건축의 수익성은 특수한 상황에서, 초기 재건축에 한정되어 나타난,

앞으로 영원히 나타나지 않는 과거의 영광일 뿐입니다. 그 이유는 아래와 같습니다.

 

9) 재건축 추진시 아무리 높게 지어도(용적률 상향) 현 가구수의 1.42배 이상 늘려 지을 수 없다는 사실을 아는 사람은 많지 않은 듯 합니다.

(2000년 수도권정비위원회 심의에서 인구영향평가, 재건축 시 현 가구수의 1.42배를 넘지 않는다는 조항)

 

10) 현재 수도권에 존재하는 모든 주택이 아파트로 이루어져 있다면 재건축시 내돈을 내지 않기 위해 늘려야 하는 최대 가구수는 1.42배가 됩니다.

 

11) 그렇다면 수년내 재건축을 해야 하는 수많은 수도권 15층 중고아파트 들은

재건축에 돌입하면 40층 이상으로 지어야 하며 2,400만명 X 1.42배 = 3,408만명이 거주할 수 있으며

 

12) 그렇게 지어진 아파트들이 또 30년이 지난 시점에 이들 아파트가 또 재건축이 수익성 보장이 되게 하려면

최하 65층 이상으로 지어야 하며 3,408만명 X 1.42배 = 4,839만명이 거주할 수 있게 될 것입니다.

즉, 서울과 수도권 아파트 들의 재건축 수익성이 보장되게 지어지려면 단 2번의 재건축 싸이클 동안

수도권에 대한민국 전체 인구가 들어와 살아도 집이 남아 돌게 되는 것입니다.

(가구당 인구비는 점차 줄어드는 추세이지만. 이를 감안해도 재건축은 수익성이 불가능합니다.)

 

13) 군사정권시절 탄생한 분당,일산,등 1기 신도시는 짧은 시간안에 수십만채가 한방에 지어진 고층아파트 단지들입니다.

때문에 이들 아파트들은 짧은 간격을 두고 신도시 전체를 재건축해야 하며 수익성을 보장해야 한다면.

1기 신도시들은 모조리 40층 이상으로 재건축 되어야 합니다. 그리고 그렇게 가구수가 늘어난 아파트에

누군가는 새로 들어와 거주해야 합니다. 과연 가능할까요?

 

초기 5층짜리 저층 주공아파트가 30층으로 재건축 될때의 특수한 경우에 한해 재건축 수익성이 가능하였던 건 사실입니다.

하지만. 주변에 아파트가 들어차면 들어찰 수록, 그리고 현재 강남과 신도시에 존재하는 15층 중고아파트들은

재건축시 수익성이 절대 보장될 수 없습니다. 오히려 내돈을 수억원을 내야하는 처지에 내몰려 있습니다.

이것을 흔히들 말하는 1:1 재건축이라고 부릅니다.

 

즉, 강남재건축(중층)아파트가 1:1재건축으로 내몰리는 것입니다.

 

정부가 재건축 활성화를 위해 "소형주택 의무비율"을 완화했음에도 불구하고

서울시는 예전과 같이 20% : 40% : 40% 비율을 고수하고 있습니다.

즉 재건축 시 소형주택 비율을 20%유지해야 한다는 겁다. 이 말이 무슨 뜻인지 잘 이해가 되지 않는 분들을 위해, 그리고 현재 언론에서 애써 외면하고 있는 강남 중층 재건축 단지의 사례를 살펴보겠습니다.

 

현재 재건축 시기가 도래한 수많은 강남 중층 아파트 단지들은 중층인데다가 중,대형주택으로 이루어져 있어 소형주택의무비율(20%)를 적용해 재건축할 경우 기존에 살고있는 평수보다 더 작은 평수배정을 받게 됩니다.

결국 이러한 불합리함과 폐단을 막기위해 울며겨자먹기로 1:1 재건축을 선택해야만 합니다.

 

논현동 경복아파트. 대치동 청실아파트 사례

 

이들 단지들은 기존 주택 연면적에서 10%만 늘려 재건축하는 1:1 재건축을 추진하고 있습니다.

그 이유는 소형주택의무비율 2:4:4 를 피하기 위함입니다.

 

1)  논현동 경복아파트

현재 전용면적 기준으로 95㎡, 128㎡ 중대형 평형 위주로 308 세대로 구성

소형의무비율을 피하기 위해 울며겨자먹기식으로 1:1 재건축을 선택하여 조합원 분이 10% 가 늘어나

재건축 후 일반분양 포함 366세대에 그쳐버립니다. 40세대 정도만이 늘어나게 되는 것이지요.

 

2) 대치동 청실아파트

전용면적 100㎡ 내외의 중형으로 구성된 단지이며 이곳은 소형비율을 적용할 경우 일부 조합원들은

기존평형보다 좁은 평형배정을 받아야 하는 상황입니다. 기존 1378세대에 주변 연립주택 60여채를 합쳐

역시 울며겨자먹기로 1:1 재건축을 선택하여 137세대 밖에 늘지 않을 것으로 예상됩니다.

 

청실아파트의 경우에 "법적상한용적률"에 최대한 가깝게 적용하더라도

"사선제한", "인동간격"등의 제약이 따라옵니다. 이러한 연유로 인하여

애초에 용적률 270%, 142m로 계획했지만. 좁은이면도로 인접의 이유로 인해 "건축법"상으로

사선제한,인동거리의 제약으로 인해 3종일반주거지역의 법정상한용적률인 300%를 모두 적용하지 못하는

상황이 발생한 것입니다.

 

 

3) 대치동 은마아파트

최근 안전진단 실시 확정으로 재건축 사업에 시동을 건다는 은마아파트 조차

총 4424세대의 대단위인 은마는 102㎡, 112㎡의 중형으로 구성되어 있어

소형평형의무비율 20% 적용으로 인하여 1:1 재건축이 불가피 합니다.

따라서 안전진단이 통과되더라도 기존 연면적의 10%만 늘리는 1:1 재건축을 울며겨자먹기로 선택해야 합니다

전용면적 60㎡를 짓는 소형주택 의무비율 적용은 사실상 불가능 하기 때문입니다.

 

4) 압구정 현대1차 아파트

역시 1:1 재건축을 할 수 밖에 없는 상황입니다.

기존 482세대가 모두 전용 85㎡ 이상으로 구성돼어있고, 기존 용적률이 이미 190% 수준이어서

용적률 300%를 적용해 재건축을 하더라도 소형의무비율때문에 조합원 상당수가

기존보다 작은 평형을 배정받아야 하기 때문입니다.

 

5) 잠실주공5단지 아파트

총 3930세대의 평형이 112㎡, 119㎡두가지 중대형으로 구성되어 있어

역시 울며겨자먹기로 1:1 재건축을 선택할 수 밖에 없습니다.

 

이렇게 현재 강남에 30년차가 넘어가고 있는 중층(15층) 아파트 들은

소형주택의무비율 20%를 적용해 재건축 할 경우 조합원들의 피해가 있어 이를 피해

1:1 재건축을 선택하고 있는 것입니다.

애석하게도 현재 그린벨트를 해제해 소형주택을 짓고 있는 정부의 정책을 볼때

강남재건축 단지의 규제 완화에 대한 정치권의 그 어떠한 명분도 존재치 않습니다.

정치는 첫째도 명분, 둘째도 명분이기 때문이지요.

  

아파트란 30년동안 사용하면 폐기처분해야 하는 것,

아파트는 30년 후 감가상각이 되어 건물값이 0원이 되는 것,

그래서 아파트는 단독주택과 마찬가지로 30년후 반드시 내돈을 들여 다시 지어야(재건축) 하는 것,

 

높게 높게(용적률상향) 짧게 짧게(동간거리축소)지어 일반분양을 많이 내어

재건축 아파트를 수익성있게, 내돈안들이고 지으려는 인간의 탐욕,

그리고 그들이 만든 아파트 매트릭스에서 헤어나오지 못하는 것,

바로 이것이

공동다중주택인 아파트에 대한 이러한 몰이해 에서 오는 대한민국 아파트 입주민들의 자화상 입니다.

 

그리고 바로 이것이, 집합건축물법상, 공동다중주택인 아파트의 진실이며

바로 이점이 대한민국 부동산 친화,선동 언론이 애써 외면하는 강남 중충 아파트 재건축의 진실입니다.

 

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댓글목록

운상원님의 댓글

운상원 작성일
지금까지의 아파트는 최초 지은 아파트와 같이 원자재가 달라진 것이  없기 때문에 서울의 아파트와

마찬가지로 30년 지나면 재건축을 해야 합니다.

물론 앞으로 새로운 자재를 선택하여 50년 100년 가는 아파트가 생긴다면 그때가서 논의할 문제고

아직까지 지금까지 지은 아파트는

아파트란 30년동안 사용하면 폐기처분해야 하는 것,

아파트는 30년 후 감가상각이 되어 건물값이 0원이 되는 것,

그래서 아파트는 단독주택과 마찬가지로 30년후 반드시 내돈을 들여 다시 지어야(재건축) 하는 것
 
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