경남도가 지난 10월 4일부터 15일까지(7일간) 실시한 공공임대아파트 분양전환에 대한 특정감사 결과이다.

이번에 실시한 특정감사는 도내에 현재 민간건설 공공임대아파트가 157개 단지 57,163세대가 건설되어 있으나, 임대주택법령에서 정한 임대의무기간 5년 또는 10년이 경과하여 분양 전환된 133개 단지 49,576세대 중 창원, 김해지역 11개 단지 5,643세대(창원 3개단지 1,640세대, 김해 8개단지 4,003세대)를 대상으로 최초 입주자 모집공고부터 분양전환까지의 과정 전반을 대상으로 이루어졌으며, 감사결과는 도 홈페이지에 공개된다.

경남도 감사반은 이번 공공임대아파트 분양전환에 대한 감사기간 동안에 2002년 이전 준공된 아파트는 과세자료 보존기간인 10년이 경과됨에 따라 문서가 파기되어 과세자료가 없고 10년이 경과되지 않는 관련 문서라도 잦은 업무담당자들의 변경으로 최초입주자 모집공고부터 분양전환까지 상세한 경과를 파악하는데 애로가 있었으며,

임대주택법상 실제 건축비 산정에 대한 기준이 없으나 2011. 4. 21 대법원의 판결에서 ‘분양전환가격 산정의 기초가 되는 실제 건축비는 실제로 투입된 건축비로 한다’고 하였고, 지방세법에서 ‘취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다’고 규정함에 따라 아파트 준공 후 임대사업자가 취득세를 납부하기 위해 제출한 과세표준액을 적용하였다

※ 과세표준액 : 지방세법에 따라 직접적으로 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량 면적 또는 가액을 말한다.

이번 감사결과 해당 시ㆍ군에서는 분양전환가격 산정을 검토하면서 건설 당시 실제 건축비가 아니고 건축비의 상한가인 ‘표준건축비’를 적용하여 분양가가 과다하게 책정되는 결과를 초래하여 입주자의 부담이 증가하였다.

경남도 감사반이 분양전환 가격 산정 시 건설 당시 실제건축비로 적용한 지방세법상 과세표준액을 적용한 결과(첨부된 분양전환가격 산정 업무흐름도 참조), 2008년 10월 2일 분양전환 된 김해시 장유면에 위치한 갑오마을 6단지(31평형, 606세대)의 경우 실제로 분양한 가격과 실제건축비를 과세표준액으로 하여 산출한 결과 세대별 662만 6천 원의 차액이 발생하여 단지 전체의 경우 40억 1535만 6천 원의 부당이득이 임대사업자에게 돌아간 것으로 추정되었다.

이를 토대로 하여 감사대상 11개 단지 5,643세대의 경우 세대별로 적게는 319만 2천 원에서 많게는 1424만 9천 원의 부당이득이 발생해 11개 단지 전체적으로 총 430억 3604만 6천 원의 부당이득금이 있었던 것으로 추정된다. [첨부된 아파트 단지별 부당이득 산정내역(추정) 참조]

이에 따라 경남도에서는 도내 시ㆍ군에서 임대아파트 분양전환 가격 산정업무에 반드시 실제 건축비가 반영될 수 있도록 하고 분양 전환된 아파트의 부당이득금은 임대사업자로 하여금 반환 권고토록 하며, 경남도에서는 분양전환가격 산정기준을 국토교통부와 적극 협의하여 조속히 마련할 계획이다.

이와 함께 소송 등으로 법원에서 자료요구 시 과세자료 원본 등 상세자료를 제공하고 감사결과를 홈페이지에 공개하여 향후 임대아파트 민원 및 소송의 자료로 활용될 수 있도록 한다.

이선두 경남도 감사관은 “이번 공공임대아파트 분양전환 부당이득 취득실태에 대한 특정감사를 하면서 과세자료의 문서보존 기간 경과 등으로 감사하는데 다소 애로가 있었음에도 불구하고, 우리 도가 전국에서 처음으로 특정감사를 실시 함해 오랫동안 고질적으로 제기되었던 공공임대아파트 분양전환 부당이득 관련 입주자들의 민원 등을 해소하고 분양전환의 투명성 제고와 서민주거생활 안정을 위해 힘을 보탰다는데 큰 자부심을 가진다”고 말했다.