들어 창원지역에 신규 아파트 공급이 잇따르고 있다. 창원 도심과 북면, 또 마산·진해지역에도 민영·주택조합 아파트들이 쏟아지면서 수요자들의 발길이 몰리고 있다.

일부 과다 공급의 우려가 있지만, 청약 결과와 실계약률을 보면 새 아파트에 대한 수요는 꾸준하다. 대부분 분양가가 주변 아파트 실거래가보다 낮게 책정된 데다, 각기 차별화된 콘셉트로 상품성을 강화한 데 따른 것이다.

곳곳에서 건립되고 있는 아파트, 과연 어떤 과정을 거쳐 소비자에게 공급되는 것일까.

주택 건설의 시작은 땅이다. 사업 주체(시행사)가 토지를 매입한 뒤 제반 절차가 진행되는데, 이때 시행사는 해당 토지에 대한 용적률, 건폐율, 건축선, 지자체법, 지구별 계획, 건축 가능 층수 등을 고려해 땅을 확보한다. 교통영향평가심의와 군사시설보호구역 등에 저촉되지 않는지도 미리 체크하고, 설계사무소를 선정해 기본적인 건축설계를 완료한다.

사업부지의 80% 이상이 확보되면 해당 지자체에 사업계획승인 신청을 할 수 있다. 지자체 심사기간은 60일 이내로, 관련 부서들의 검토가 실시된다.

창원 한림건설 관계자는 “도로 상·하수도 등 대략 20개 부서가 건설사가 제출한 사업계획서를 검토하게 된다. 아파트가 들어설 경우 주변 도로에 문제가 없는지, 배수나 하수 처리용량이 충분한지 등을 꼼꼼히 체크하게 한다”며 “문제가 발견되면 시행사에 설계 변경을 포함한 보완 요구를 한다”고 밝혔다.

지자체 관련 부서의 검토가 끝나면 사업계획승인신청서에 대한 검토·협의가 이뤄진다. 전문가와 공무원이 참여한 가운데 개발행위·지구단위계획(도시계획)·건축 심의 등 종합적인 검토와 판단을 하게 된다.

사업계획승인이 떨어지면 본격적으로 건축 행위가 시작된다. 이때부터 시공사가 모든 책임을 지게 된다. 승인 시점부터 모델하우스 제작이 가능한데, 대부분 가설건축물로 허가를 받아 분양 때까지 사용한다.

시공사가 사업계획승인 이후 가장 먼저 하는 것이 공사감리자 선정이다.

공사감리자는 공사가 설계도면에 따라 제대로 진행되는지 감독하는 것으로, 대부분 지자체가 공모를 통해 미리 선정해 놓은 감리자를 지정하게 된다.

이후 시행사는 상세도면을 첨부해 지자체에 착공신고서를 제출하고, 착공신고필증을 교부받으면 공사가 시작된다.

시행사는 이때 공사 도중 부도를 대비해 대한주택보증 (분양)보증서를 받아야 한다.

공사 진행과 동시에 시행사는 해당 지자체에 분양 승인 신청을 하는데, 아파트를 얼마에 분양할지에 대한 분양가 심사가 이 시점에서 이뤄진다.

분양가 심사는 전문심사위원들이 주도하는데 시행사가 제출한 원가내역서(토지+건축)를 토대로 가격을 결정하게 된다.

분양가심사위원회는 3.3㎡당(전용+공급) 분양가를 산출해 시행사에 통보하게 되는데, 시행사가 이를 수용하면 문제가 없지만 그렇지 않을 경우 재심 절차를 밟는다.

정상철 창신대학 부동산학과 교수는 “분양가를 결정하는 시기가 건설업체로서는 가장 민감한 때다. 간혹 업체와 위원회 간 산출금액이 달라 공사가 지연되거나 사업 자체가 철회되는 경우가 발생한다”며 “업체로서는 일정 수익을 남겨야 하고, 심사위원회는 지역 전체 부동산 경기를 함께 고려해야 되기 때문에 결정이 쉽지 않다”고 설명했다.

분양가격이 결정되면 시행사는 또 한 번 피말리는 시간과 마주친다. 모델하우스를 오픈하고 청약접수를 받는 시기로, 청약률을 높이기 위해 전력을 쏟는다.

청약률이 낮을 경우, 당장의 운영난은 물론 추후 잔여물량 매각에도 악영향을 미치기 때문에 시행사는 청약률을 끌어올리기 위해 다양한 마케팅을 펼친다.

당첨자 발표 이후 계약이 이뤄지는데, 실계약은 실제 매출과 직결되는 절차이기 때문에 업체가 가장 신경을 기울이는 단계다.

최근에는 계약률을 높이기 위해 계약금을 분할해 받거나, 아예 통상적인 계약금(분양가 10%)보다 낮게 책정하는 건설사도 늘어나고 있다.

공기(工期)는 ‘절대 공기’를 토대로 업체에서 결정하는데 보통 층수가 높을수록 기간이 길어진다.

보통 아파트의 공기는 2년이지만 고층일 경우 3년 정도가 걸린다. 초고층으로 건립되는 마산 양덕동 메트로시티2 아파트 공사 기간은 3년이다.

아파트 건립 공사가 끝나면 건설업체는 해당 지자체에 (준공)사용검사 신청을 하게 된다.

이때 업체는 준공도면을 함께 제출하는데 여기에는 설계 변경 등이 포함돼 있어, 실제 건축과 가장 일치하는 도면이다.

준공도면을 토대로 공사감리자와 지자체가 현장을 방문해 도면대로 공사가 이뤄졌는지 체크하고, 하자가 없으면 사용검사필증을 교부하게 된다. 이후 아파트는 건축물대장에 등재돼 완전한 건축물로 탄생하게 된다.

이제 아파트는 새로운 주인이 오기를 기다린다. 입주자들은 잔금을 납부하고 이사를 시작하게 되는데, 건설업체가 소유권보존등기를 완료하고 입주자는 60일 이내에 등록세를 납부하면 개별가구로 소유권이 이전된다.

아파트가 비로소 온전하게 주인을 맞게 되는 것이다.

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