부동산 시황(2011년9월23일)

2011년 하반기로 들어서며 아파트 거래는 거의 부진한 모습을 보인다.
7월을 넘어서며 아파트 매매는 부진하고 매수자가 실종된 모습을 보인다.
간간히 거래되던 소형 아파트도 거의 매수세가 확줄어 부동산 거래가 얼어붙은 모습이다.
호가는 별다른 상승을 하지 않는가운데 매수자가 없는 실정은 우리지역의
새로운 아파트 매매시장의 국면이 다가 왔음을 의미한다.
과거 가격이 하락세로 떨어지며 매수세가 없는 시기가 약 2년동안 지속되었지만
지금은 상승세를 유지하면서도 매수자가 없는 시기이다.

이는 곧 하락을 의미하는 지표가 될수 있다.
매매물량은 비슷한데 매수자들이 없는 이유를 간단히 들여다보면

첯째 집을 살수 있는 여력이 있는 사람의 입장에서 보면 아파트가의 추가상승 기대감이 사라지며
투자성을 잃어버린 점을 들 수 있다.
가수요자가 매입후 전세 물량으로 전환하는 매입 전세 물량이 없어지며 구매 후
상승 기대감이 부정적으로 바뀌면서 투자성을 상실했다고 판단하고 있다.

둘째 대출 없이 집을 살수 없는 사람들의 입장에서 보면 전세가의 상승으로 밀어올린 아파트가에 대한
구매 여력이 없어졌다. 가계 대출 규제 및 은행권들의 부실등의 금융불안과 물가상승으로 인한 대출기피 현상과
전월세 아파트의 보편화는 서민들에게 집을 매수하게 하는 실행력을 감소 시켰다.

셋째는 추가 공급분이 앞으로 입주시기를 1년 남겨두고 있어 전세 물량의 공급이 예상되어 지며
아파트 매수를 고려하지 않고 월세를 올리더라도 1년을 버티는 세입자가 늘어나며 신규 매수자가 생기지 않는점이다.

이처럼 매수의 짙은 관망세 속에 속이타는 매도자들은 이번 가을에 매물을 던져 보려하지만
높은 가격에 추가 개발 및 인구 이동 탄력이 떨어진 김해 매매시장에 거래량의 상승은 기대하기 어렵다.

이처럼 전월세의 공급이 늘어나 단기적인 수익은 임대인이 높을지 몰라도 장기간 흐를시에는
매매시장의 가격 자체가 흔들릴수 있는 소지가 많다.

매매가 부진하면서 김해 전세 시장은 전세 재계약이 늘어나며 전세 품귀현상을 빚고 있다.
전세가 거래 부진하면 일부 아파트 매매가는 상승할지 몰라도 전체적으로는 매매가는 높지만 거래없는
강남의 아파트 시장 분위기를 연출하며 거품을 만들수 있다.

내 아파트 가격이 오른 만큼 다른 아파트도 오르기 때문에 결국  1주택자에게는 자산가치는 늘어났지만
현금화 시킬수 없고 이동하지도 못하는 그런 시장이 되면서 동맥경화 처럼 꽉 막혀 거래가 안되는 시점이 되는것이다.
이것은 보편적인 가격에 보통 거래를 하는 시절과는 비교할수 없는 위험한 시점인것이다.
내아파트 가격이 올라가는것보다는 거래가 빠르고 쉽게 되는게 매도자나 매수자의 입장에서 가장 중요한 것이다.
내년 매도 물량은 폭발적으로 늘어날것으로 예상되면서 또 한번 큰 태풍이 몰아치고 있는 시점이다.

문의: 부동산 경제 연구소장 박민현 010-2592-0162

개별적 문의는 정중히 사절합니다.