창원시 마산회원구 양덕동 한 집합건물 오피스텔에서 대규모 사기 사건이 발생했다. 계약을 맺은 집주인은 잠적했고, 임차인들은 전세금을 잃을 처지에 놓였다.

지난해 6월, 가게와 가까운 거처가 필요했던 ㄱ 씨는 부동산 매물정보 앱을 뒤지다 마음에 드는 방을 발견했다. 창원시 마산회원구 양덕동 한 집합건물 6층의 오피스텔 공간이었다. 비슷한 조건의 다른 방보다 전세금이 2000만~3000만 원 저렴한 점에 끌렸다. ㄱ 씨는 그 길로 임대인 ㄴ 씨와 2년 임대차계약을 맺었다. 공인중개사가 대동했기 때문에 걱정 없이 계약을 마쳤다.

별일 없이 지내던 ㄱ 씨는 지난 2일 집을 나서다 법원 집행관을 만났다. 집행관은 ㄱ 씨의 부동산 점유를 해제하고 법원이 보관한다는 고시를 붙이러 온 참이었다. 언제든 경매에 넘어갈 수 있다는 설명도 덧붙였다. 고시 대상은 ㄱ 씨 전셋집뿐 아니라, 같은 층 29가구 전부였다.

알고 보니 ㄱ 씨가 계약한 방은 임대인 ㄴ 씨 소유가 아니었다. 등기부등본을 보면 ㄴ 씨는 이 건물 6층 29가구 소유권을 2019년 1월 한 신탁회사에 넘겼다. 이후 신탁회사가 발급해준 수익권증서를 담보로, 한 금융기관(우선 수익자)에서 거액을 대출받았다. 이는 '부동산 담보신탁'이라 부르는 자금 조달 방식으로 근저당 설정 대출보다 더 많은 돈을 빌릴 수 있다.

문제는 ㄴ 씨가 신탁계약 이후에도 새로운 임대차계약을 맺었다는 사실이다. 소유권 없이 점유·관리할 권한만 있는 ㄴ 씨가 신규 계약을 맺으려면 신탁회사와 우선 수익자 동의가 필요하지만, 확인 결과 두 곳 모두 동의한 일이 없었다. 이렇게 맺은 계약은 법적 효력이 없고 주택임대차보호법 보호도 받지 못한다. 임차인 ㄱ 씨는 임대인과 공인중개사로부터 이와 관련한 어떤 설명도 듣지 못했다.

현재 금융기관은 ㄴ 씨에게 빌려준 자금을 만기 전에 회수할 사유(기한이익상실)가 발생했다고 판단, 신탁회사 위임을 받아 신탁부동산 공매 절차에 들어갔다. 해당 집합건물 상가관리소, 창원지방법원 마산지원 집행관사무관 등에 확인한 결과 ㄴ 씨가 신탁한 29가구 중 15가구는 현재 전·월세 계약을 맺은 임차인이 거주 중이다. 임차인들 모두 ㄱ 씨와 같은 상황이라면 전세금도 못 찾은 채 방을 빼야 한다.

ㄴ 씨는 현재 연락을 받지 않고 있고, 공인중개사 역시 일하던 사무실에서 자취를 감췄다. ㄱ 씨는 "임차인 대부분이 젊은 나이라 그런지 어떻게 대응해야 할지 갈피도 못 잡고, 당황하고 있다"라고 말했다.

김은구 변호사는 "이 같은 사정을 미리 설명해 주지 않은 일은 묵시적 기망행위로 볼 수 있다"라며 "공인중개사협회 공제증서로 1억 원까지 보상받을 수 있지만, 피해자 수가 많을수록 건별로 나눠야 해 완전한 피해회복은 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "진술 증거가 모이면 임대인은 사기죄, 공인중개사는 공인중개사법 위반 혐의로 처벌될 가능성이 크다"라며 "피해자들이 공동으로 임대인·공인중개사를 상대로 형사고소와 민사소송을 제기하는 방법이 최선"이라고 말했다.

김 변호사는 "어려운 금융 용어를 모르는 보통 사람은 임대차계약 때 공인중개사에게 기댈 수밖에 없다"라며 "공인중개사 처벌을 강화하거나 협회 공제기금 보상범위를 늘리는 방법을 검토할 필요가 있다"라고 덧붙였다.

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