2009년도가 주택의 시대라면 2010년은 어떤 시대가 올 것인가?

현재로선 토지시대가 도래할 확률이 가장 높다. 경기회복뿐만 아니라 유동성, 세금 등 정책변수가 토지시장에 우호적이기 때문이다. 부재지주에 대한 양도세중과(60%)유예 조치에다 2010년말 까지 토지를 매수할 경우 외지인이라도 장래 매도 시 양도세 중과 대상에서 제외된다.

게다가 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 등 주택시장에 집중된 금융규제로 인해 규제가 덜한 토지시장에 대한 투자자의 관심이 증폭되고 있다.

실제로 얼마 전 한국은행의 발표에 따르면 풍부한 시중 부동자금의 움직임이 빨라지고 내년에는 주택을 넘어 토지, 상가시장으로 유동자금이 유입될 가능성이 높다는 예측이다.

특히 2010년도는 30조가 넘는 막대한 토지보상금이 시중에 쏟아진다. 개발규모가 큰 하남․미사지구에서 약 5조원, 평택․고덕 3조6000억원, 파주․운정지구 3조5000억원을 비롯 검단지구, 강남․세곡지구, 서초․우면지구, 고양․원흥․지축․풍동지구, 화성․봉담지구 등에서 보상비가 집행될 예정이다.

여기에다 4대강 정비관련보상비와 그린벨트해제비용까지 합치면 40조가 넘는다. 국토해양부의 조사결과에 따르면 29조가 풀린 지난 2006년도의 경우 보상비중 약 40~50%정도는 인근토지에 재유입되거나 강남권재건축 등 고가아파트, 상가, 빌딩 매입에 재투자되는 것으로 드러났다.

참고로 지난 참여정부 5년 동안 토지보상비는 약 98조 6천억원 규모로, 결국 이 때문에 초강력 정부규제에도 불구하고 부동산가격 급등을 제대로 잡지 못했다는 비판도 있다. 이런 문제점을 개선하기 위해 정부는 앞으로 현금보상보다는 채권보상 비율을 높일 계획이다. 하지만 토지보상비의 시장영향력은 다소 감소할런지 몰라도 보상비는 여전히 폭발력을 지닌 핵뇌관임에는 틀림없다. 그만큼 2010년도는 토지시장이 불안할 여지가 크다는 얘기다.

과거 부동산의 상승법칙을 보아도 토지시장에는 긍정적 신호가 나타난다. 이를테면, 경기상승기에는 주택-상가-토지순서로 자산가치가 순차적으로 증가했다는 사실을 알 수 있기 때문이다. 부동산이라는 실물자산시장 안에서도 개별 부동산의 성격과 수요에 따라 자산별 변동에 순서가 있기 마련이다.

즉, 경기회복기에는 부동산 시장도 중장기적으로 연쇄상승이라는 선순환 싸이클에 놓이게 된다. 요약하면, 유동성, 정부정책, 토지보상비, 부동산 상승법칙, 경기회복기대감 등을 종합 고려할 때, 2010년도는 집값상승에 이어 땅값상승이 그 맥을 이을 가능성이 높다.

토지도 목적과 대상에 따라 전략과 분석이 중요하다
새로운 투자기회가 열리는 토지시장! 과연 어떻게 접근해야 할까? 과연 어떤 토지를 잡아야 투자에 성공할 수 있을까? 토지투자도 이론과 분석기법, 투자전략이 필요한 법이다.

먼저, 토지투자의 목적은 크게 개발형과 이용자형으로 구분할 수 있다.

개발형 투자는 투자목적으로 정해진 개발용도의 건축을 통해 분양, 임대 등 개발이익의 극대화를 추구한다. 반면에 이용자형은 실수요자가 분양이나 임대수익목적보다는 전원주택, 주말농장 등 실제 이용을 통한 효용극대화가 주된 목적이다. 물론 플러스알파로 자산가치 증가도 함께 노리는 경우가 대부분이다.

둘째, 토지투자는 건축물을 쉽게 지을 수 있거나 개발이 손쉬운 대지를 선호하는 경우도 있으나 자본이득과 소득수익을 동시에 추구하는 투자자의 속성상 경제적 이윤관점에서 땅값이 저렴한 농지나 산지를 선택하는 경우가 많다. 토지의 주된 거래대상은 도시계획상 관리지역이나 농림지역인 농지, 산지가 된다.

셋째, 지역적으로는 주택투자와 마찬가지로 수요가 풍부하고 도로 등 인프라가 잘 정비된 수도권을 주된 투자처로 삼는 경우가 많다. 그리고 개발 및 이용목적으로는 전원주택단지 혹은 전원형 단독주택지, 공장부지, 창고부지, 물류단지, 산업단지, 리조트단지 등이 대표적이다.

한편, 토지투자와 관련된 행정부처는 10개가 넘고 약 120여개의 법령과 이 법령에서 규정한 400개 지역․지구․구역의 규제가 존재한다. 그만큼 인허가 절차와 법률체계가 복잡하고 일반인은 투자 혹은 사업계획을 세우기 힘들다. 그런데다 토지는 투자범위가 다양하고 세법, 공법 등 법령까지 자주 바뀐다.

토지거래허가제 등 투자단계에 있어서 걸림돌도 많은 편이라서 토지투자는 주택에 비해 매우 까다롭다는 얘기다.

따라서 2010년도 부동산시장에서 급부상하고 있는 토지투자와 관련된 내용 중 도로, 철도개통 관련하여 유망투자처는 어디인지, 특히 향후 5년~10년간 토지시장의 블루칩으로 급부상할 제2경부고속도의 투자효과와 투자요령에 대해서 자세히 살펴본다.

고속도로, 철도개통의 수혜지는 어디인가?
유망한 토지투자처를 발굴함에 있어서 가장 손쉽고 효과적인 방법은 무엇일까? 방법은 역시 도로, 철도 등 소위, 길을 따라 투자하는 전략이다. 개발형 투자자든 이용형 투자자든 개통을 앞둔 지하철이나 고속도로 수혜지역을 선점하는 것이 좋다.

흔히, 새로운 길이 뚫리면 인근 토지는 ‘3승 법칙’이라고 해서 계획발표 시, 착공 시, 준공 시 등 세 차례에 걸쳐 땅값이 큰 폭으로 3번 상승한다. 예컨대 서울~춘천 간 고속도로 개통을 앞두고 2~3년 전부터 남양주 화도읍의 나들목 인근에 투자자가 몰리면서 주변지역 땅값이 3.3㎡당 70만~100만원 하던 것이 개통 후 200만~250만원까지 올랐다.

양평군 서종 나들목 주변도 3.3㎡당 50만~100만원 하던 땅값이 150만~300만원(강변토지기준)이상 호가한다. 부동산 가격변화는 토지뿐만이 아니다. 해당지역의 기존 집값은 물론이고 아파트 분양시장에도 큰 호재로 작용한다.

대표적인 사례로, 2007년 서울 외곽순환고속도로 연결 후 구리, 남양주, 토평, 강동․강일, 하남, 성남과 평촌, 산본, 시흥, 중동, 김포, 일산, 퇴계원 지역 그리고 수도권 북부지역인 노원, 의정부, 포천, 동두천지역도 올랐다. 김포~관산 간 도로도 김포, 파주운정지구 집값 상승에 일조했다.

천문학적 투자비가 소요되는 철도, 고석도로 등 SOC투자로 교통망이 확충되면 중심도시 내지 거점지역은 그만큼 교통시간과 비용절감효과로 인해 부동산 가격이 오르는 것은 당연하다. 실례로, 평택․화성 고속도로는 통행시간 30분 단축으로 연간 3000억원의 교통, 물류비용 절감효과가 예상된다는 분석이 있다. 요컨대, 수도권 등 교통혼잡지역에 고속도로를 신설, 개통할 경우 예산대비 교통망개선 등 경제적, 비경제적 효과는 상대적으로 크고, 따라서 도로망을 따라한 토지투자는 일석이조의 투자수익률에다 자산의 장기적 안정성마저 담보할 수 있다는 뜻이다.

그렇다면, 2010년도 개통예정인 주요지하철과 도로의 수혜지역은 어디일까?
첫째, 문정동, 오금동 지역의 주거와 상업용지가 유망하다. 특히 8호선과 5호선이 지나는 가락동, 오금동 일대는 더블 역세권으로 탈바꿈되면서 강남, 교대역 출퇴근과 대치동 학원가 접근이 한결 수월해진다. 교통, 교육여건이 개선된다는 얘기다.

둘째, 올해 6월 개통예정인 용인경전철의 구갈2․3지구, 동백지구, 처인구청 인근지역을 주목하자. 특히 기흥구 구갈역은 분당선 연장선이 교차하고, 기흥 IC도 예정돼 교통거점도시로 거듭날 전망이다. 토지, 주택 가릴 것 없이 지역성의 큰 변화가 예상된다.

셋째, 올해 말 뚫릴 예정인 인천 국제공항철도가 지나는 인천영종. 청라지구, 중구 운서지구, 서구 검안지구 등과 서울․마곡, 은평․수색․증산지구, 마포구 상암․공덕, 용산․청파․만리동일대도 광역교통관점에서 관심대상이다. 국제공항철도는 지금까지는 반쪽 효과에 불과했지만 완전개통 후 미래가치는 달라진다는 얘기다.

넷째, 또한 올해 7월경 선보일 제 3경인고속도로(인천시 고잔동~시흥시 논곡동)과 2010년 12월 개통되는 제 2자유로(파주 운정 신도시~서울 상암동) 주변지역도 빠뜨릴 수 없는 지역이다.

미래의 블루칩, 제 2경부고속도로 나들목(IC)을 주목하라
다음으로, 2010년 이후 5년 내지 10년 이상 장기적으로 자산가치를 꾸준히 끌어올릴 만한 고속도로(혹은 도로)예정지는 어디일까?

우선 후보지를 열거하면 서울~세종시간의 제2경부, 동서고속, 제2영동, 광주~원주간의 제3경인, 평택~시흥, 서수원~의왕간 고속도로와 서울~포천, 서울~광명, 안양~성남, 서수원~오산~평택, 남양주 화도~양평도로가 대표적이다. 이중에서 가장 눈에 띄는 곳은 제2경부고속도로와 제2영동고속도로, 제3경인고속도로를 들 수 있다.

가격상승효과가 큰 나들목(IC)을 중심으로 투자유망지역을 살펴보자.

첫째, 지난 9월 확정, 발표된 제2경부고속도로는 강동~하남~광주~용인~안성~천안~세종시로 연결된다. 연장 약129㎞로 정부예산 약 5조5000원억원이 소요된다. 국토해양부는 서울~용인 간을 잇는 39.5㎞의 1단계 구간은 2010년에 착공, 2013년 완공예정이다. 그리고 2단계인 용인~안성구간 31.3㎞는 2015년, 3단계 구간인 안성~세종 간 58㎞는 2017년까지 완공될 예정이다.

이에 따라 과거 제 1경부고속도로를 능가하는 개발압력 혹은 상승유발효과가 클 것으로 기대된다. 서울 등 수도권과 접근성이 현저히 개선되고 각종 택지개발수요가 많을 지역으로는 광주, 용인, 안성, 천안지역을 꼽을 수 있다.

특히 이 중에서도 2군데 IC가 예정된 양지, 원삼, 모현면 일대는 골드라인이 될 것이다. 양지면일대는 고급전원주택단지와 물류창고부지로 원삼면 일대는 고급전원주택과 물류․공장․산업단지로 그리고 모현면 일대는 주택, 물류, 관광레저단지 후보지로 잠재 가치가 매우 높다. 현재 거래되는 토지가격도 낮은 편으로 제1경부고속도로 주변 땅값의 1/5에 불과하다. 각종 개발에 따른 토지의 자산가치 상승가능성이 매우 높다는 뜻이다.

둘째, 서울~광주~양평~여주~원주로 연결되는 제2영동고속도로도 주목대상이다. 이 중에서 나들목이 들어설 예정인 광주 초월읍, 실촌읍, 여주군 금사․흥전면, 여주 대신면, 양평․양동면, 원주․지정면 일대가 관심대상이다.

셋째, 제3경인고속도로의 인천, 시흥지역과 평택, 화성, 안산 등 수도권 광역교통망지역, 경춘선복선전철, 동서고속전철, 골드벨트라고 불리는 인천, 서해안일대, 새만금지역, 그리고 오송생명과학단지와 4대강 정비사업지구인 이천, 여주, 충주, 문경, 안동, 밀양 등도 유망하다.

공적서류 검증 등 투자유의점도 많다
고속도로 인근지역이 최고의 매력적인 장기투자처임은 분명하나 토지투자 시 유의할 점도 많다.

첫째, 고속도로는 계획발표 후부터 개통 시까지 꾸준히 오르는 특징이 있다. 하지만, 막상 개통직후에는 지가변동이 미약한 경우도 다반사다. 개통 후 많이 오른 지역을 뒤늦게 시세차익, 단기투자목적으로 접근하는 방법은 결코 현명치 못하다.

둘째, 통과지역보다 나들목(IC)이 가장 큰 수혜를 입는 것은 사실이나 10㎞를 벗어나면 약발은 떨어지기 마련이다. 또한, 나들목에서 너무 가까워도 소음·공해·지장물 등 문제가 발생한다. 따라서 나들목에서 1~3㎞ 정도 떨어진 개발가능 지역이 가장 좋다.

셋째, 토지거래허가구역은 실수요자임을 증명해야하고 매수자는 사후에 허가목적에 맞도록 이용, 개발해야 하는 의무가 발생한다. 특히 농지의 경우 전세대원이 사전에 1년 이상 해당지역에 주민등록을 이전하고 농지취득자격증명을 받아야 하는 등 까다로운 절차가 필요하다.

결론적으로 2010년 토지투자는 미래의 자산관점에서 매우 효과적인 투자라고 말할 수 있다. 하지만 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 등기부등본 등 공적서류(소위 4대문서)의 철저한 검증과 여유로운 마음으로 장기투자할 때가 성공확률도 가장 높다고 하겠다.

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