국민주택기금의 환수문제

 5년(또는 10년) 임대주택의 경우, 현행 임대주택법 제5조의 규정에 의거 임대사업자가 국민주택기금을 사용하게 되면 10년(또는 15년) 거치 후 20년간 원리금의 균등분할상환 형태로 전용면적 60㎡ 이하의 주택에 대하여 최대 5천만원을 연 3.0%의 이자율로, 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 대하여는 연 4.5%의 이자율로 사용할 수 있습니다.
개정안에 따라서 임대주택법 제5조 제4항으로 다음의 내용이 신설되면 10년(또는 15년) 임대기간이 만료된 후 1년이 지나면 전액 상환을 해야 합니다(단, 국민주택기금을 받지 않을 경우 무관하며, 2003년 7월 임대주택법이 개정되기 전의 임대의무기간 10년의 임대주택은 5년 임대주택법의 규정이 적용됩니다.).

5년(또는 10년) 임대주택의 경우, 만약 임대사업자가 거치기간 10년(또는 15년) 이내에 임대주택을 분양전환을 하지 않거나 또는 못하는 그 기간에 상응하는 20년의 원리금균등상환금액을 납부해야 합니다. 이때 5년 임대주택의 경우 20년 원금균등상환금의 1/2은 임대사업자가, 나머지 1/2은 임차인이 부담해야 하는데, 여기서 전자의 임대사업자가 부담해야 하는 원금상환금액의 1/2(자기자금) 중 20%에 대하여 연 3.45%의 이자율을 적용한 자기자금이자의 명목으로 표준임대료에서 징수할 수 있습니다.
반면에 10년 임대주택의 경우, 국민주택기금의 상환으로 인하여 임대사업자에게 늘어나는 20년 원금균등상환금의 1/2(자기자금) 전액에 대하여 임대사업자는 연 3.45%의 이자율을 적용한 이자를 표준임대료에서 징수할 수 있습니다.

현행 임대주택법에 따라 임대(거치)기간 이내에 분양전환을 하지 못했을 경우 임대사업자가 20년 동안 국민주택기금을 균등분할상환하게 됨으로써 받게 되는 상환자금 압박의 정도를 임차인과 임대사업자 간에 비교하는 것은 개정안과 관련된 이해당사자들 간의 형평성을 고려해야 한다는 점에서 그 의의가 매우 크다고 봅니다. 특히 5년 임대주택의 임대사업자는 임차인에 비해 원금상환의 압박 정도가 더 크다고 할 수 있습니다.

그러나 만약 개정안에 의거 국민주택기금이 전액 환수되는 것을 막으려면, 해당 임대주택이 임대기간 만료 후 1년 전에는 분양전환이 되어야 합니다. 만약 임차인들이 저리(연 3.0% 또는 4.5%)의 국민주택기금을 장기간(20년) 사용할 수 있는 기회를 상실하지 않으려면 그들은 임대기간 만료 후 1년 이내에 반드시 분양전환을 받아야 하는 압박을 받게 됩니다(이하 분양전환의 압박).
이런 분양전환의 압박은 임대사업자가 제시하는, 즉 임차인들이 용납하기 어려운 또는 임대사업에게 유리한 분양전환조건을 임차인들이 받아들일 수밖에 없도록 작용한다는 것이 문제입니다.

개정안에 의거 임대기간 만료 후 1년이 경과하여 국민주택기금을 전액 환수할 경우, 그것은 다른 한편으로 임대사업자로 하여금 임차인들의 잦은 분양전환가격의 하락 요구로 말미암아 지연되곤 했던 문제를 비교적 쉽게 극복할 수 있게 하는, 결국 임대사업자를 일방적으로 유리하게 하는 개정안의 내용이라고 할 수 있습니다. 임대기간 만료 1년 후 국민주택기금의 전액환수는 임대사업자에게 매우 유리한 분양전환조건을 임차인들에게 관철시킬 수 있는 도구가 될 수 있습니다.

임대주택법 개정 내용 중 국민주택기금의 환수는 임차인들을 분양전환의 압박으로 몰아가면서 내집마련의 기회를 박탈시킬 뿐만 아니라 임대사업자에게 보다 큰 불노소득을 챙겨주는 도구로 전락할 수 있는, 잘 보이지 않는 함정이라고 할 수 있습니다.

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