임대주택법을 소급적으로 개정(김태호대표발의)하는 이유가 무엇인가?


주택가격이 상승(한)하는 지역 중 성남 서판교지역 10년 공공건설임대주택의 사례를 들어 이야기를 하겠습니다. 물론, 김해시의 장유지역도 주택가격이 상승(한)하는 지역이라면 비슷한 사례일 것으로 봅니다.

1. 김태호의원이 대표로 발의한 임대주택법의 개정안의 주요내용 부분에 따르면,

구 임대주택법에 의거 임대의무기간 10년 후 어떤 임대주택을 분양전환을 할 때 적용시켜야 하는 주택가격은‘최초입주모집 당시의 주택가격’인데, 개정발의안에 의하면 ‘최초임대개시일’과 ‘임대의무기간만료일’을 기준으로 각각 감정평가를 한 금액의 산술평균금액으로 개정하되, 개정발의안 부칙 제5조에 따라 소급적용하도록 함. (국회 법률현황: 임대주택법 일부개정안, 김태호의원 대표발의, 2012.01.13)

개정안 신구조문대조표의 제21조 제11항에 따르면, 분양전환가격=(건설원가+감정평가금액)/2, 이때의 감정평가금액=(임대개시일 감정평가금액+임대만료일 감정평가금액)/2, 단 임대주택의 건축비와 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다(상한선). 이 상한선에 의거 분양전환시 주택가격을 건축비와 택지비를 기준으로 산정한다면, 주택가격이 건설원가 이상으로 상승하는 지역에서는 사실상 감정평가금액이 필요없고, 주택가격이 건설원가 이하의 하락지역에서는 감정평가금액이 필요하다고 판단합니다.

문제는 개정안의 주요내용과 신구대조표의 내용이 전혀 달라요.

그리고 임차인들이 국가로부터 받은 국민주택기금을 입주 1년 후에 상환해야 하는 내용도 들어 있습니다.

2. 개정내용의 분석

개정의 주요내용 부분(2012.1.13 이전 발의한 내용임)에 따르면,
분양전환가격의 산정기준을 감정평가금액으로 바꿔 소급적용함으로써 서판교지역 32평형의 경우: 임대주택가격(건설원가) = 약 2억7천만원(2006.5), 2009년 2월 입주시 감정평가금액 7억원, 2019년 분전환시 예상감정평가금액 9억원. → 2019년에 김태호 개정안의 계산식에 의거한 분양전환가격은 약 8억원{=7억원+9억원)/2}.

국가가 가난한 임차인들의 주거안정을 위해서 택지 조성원가의 60%-85%로 공급하도록 하여 임차인들에게 주어지는 국가의 모든 혜택을 임대사업자가 가져가게 되는 꼴이 됨.

임대사업자는 건설원가의 3배에 해당하는 이익을 챙기고, 대부분의 임차인들은 분양을 받지 못하고 무주택의 신세를 벗어나지 못하게 됨.

고로, 세상으로 개정내용이 지탄을 받자 신구대조표의 내용이 첨부된 것으로 알고 있습니다.


글쎄요, 개정내용의 혼조 속에서 중간 정도로 타협을 보려고 하는지? 그 의도와 저의를 모르겠습니다. 문제는, 번복이 다시 새로운 번복을 낳듯이 소급은 다시 새로운 소급을 낳을 수 있다는 것입니다.

3. 결론

구 임대주택법에 따르면, 10년 공공건설임대주택의 경우 분양전환가격은 최초입주자모집당시의 주택가격(건설원가)입니다. 일부의 잘못 선도하는 공무원, 주동자들이 감정평가금액 이하라고만 합니다. 이것은 상한선이지 분양전환가격의 기준은 결코 아닙니다. 현재의 분양전환가격은 건설원입니다.  이를 입증하는 최근 논문자료를 보시기 바랍니다.(: 서판교지역의 10년 공공건설임대주택에 대한 법적 문제(이순배, 김재광 교수), 토지공법연구, 제55집, 2011년11월, p.77-102). 이것은 매우 중대한 발견입니다.

주택가격이 건설원가 이상으로 상승하는 지역에서 분양전환가격을 산정할 경우 그 기준은 개정안의 신구조문대조표 내용에 따르면 건설원가이고, 즉 사실상 감정평가금액을 적용할 필요가 없구요. 결국 분양전환가격은 구 임대주택법에 따른 건설원가와 같습니다.


그렇다면, 굳이 임대주택법을 소급적으로 개정할 필요가 있나요?

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