8.31 정책
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작성자 운영자 작성일09-12-03 14:32 조회2,172회 댓글0건 주소복사 내용복사 즐겨찾기관련링크
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Ⅰ. 주택시장 안정대책
[1]무주택 서민 주거안정 지원
1. 생애 최초 주택구입자금 지원 조건과 지원대상은 ?
□ 무주택 서민의 주택구입 기회를 확대하기 위해 세대주를 포함하여 세대원 모두가 주택을 소유한 사실이 없는 자가
ㅇ 생애 최초로 전용면적 85m2 이하의 신규 분양주택을 구입하는 경우 시중금리보다 낮은 금리로 구입자금 융자
□ 구체적인 지원금리와 대출한도 등은 관련부처와 협의를 거쳐 금년 9월중 결정하고, 이르면 금년 10월부터 시행
2. 국민주택기금 전세자금 대출자격은 ?
□ 영세민 전세자금
ㅇ 일정금액 이하의 전세계약을 체결한 무주택 세대주로서
- 해당 지자체에서 부동산, 중대형 이상 자가용 자동차 등의 소유여부를 토대로 영세민전세자금 대출대상자로 추천한 자
* 영세민 전세자금 대출 대상
․ 특별시 : 전세보증금 5천만원 이하
․ 광역시 및 수도권과밀억제권역 : 전세보증금 4천만원 이하
․ 기타지역 : 전세보증금 3천만원 이하
ㅇ 주택금융공사의 보증서가 필요하고, 보증서가 없을 경우 연대보증인 또는 집주인의 전세자금 반환 확약서가 필요
□ 근로자․서민 전세자금
ㅇ 연소득 3천만원 이하이고, 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택 세대주인 근로자와 서민
ㅇ 주택금융공사의 보증서가 필요하고, 보증서가 없을 경우 연대보증인 또는 집주인의 전세자금 반환 확약서가 필요
3. 개발이주자 전세자금을 지원 받기 위한 조건은 ?
□ 공공사업 시행으로 인하여 이주하는 세입자 또는 저소득주택소유자로서,
ㅇ 공공 사업지구 지정을 위한 주민공람 개시일 3개월 이전부터 거주하고 있는 자
4. 청약제도 개편은 어떻게 이루어지는지 ?
□ 금년 중 연구용역 및 국민의견 수렴절차 등을 거쳐 청약제도 개선방안을 확정할 계획으로,
ㅇ 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간, 가족수, 소득․자산 현황, 통장 가입기간 등 다양한 기준을 고려할 계획임
□ 구체적인 제도 시행 시기는 청약시장 상황 및 기존 청약통장 가입자의 이해관계 등을 고려하여 추후 결정
[2] 국민임대주택 건설
5. 재정지원 강화로 입주자 부담은 얼마나 줄어드는지 ?
□ 국민임대주택 건설비용에서 입주자가 부담하는 비율은 평균 29.8%에서 24.2%로 5.6%p 인하되고,
ㅇ 이에 따라 입주자들의 임대보증금은 호당 1,966만원에서 1,537만원으로 평균 429만원이 줄어들게 됨
* 국민임대주택 건설시 호당 사업비 66백만원(=375만원*평균 17.8평) 가정
6. 다가구 매입임대주택의 입주자격과 입주조건은 ?
□ 무주택 세대주로서 기초생활수급자, 차상위계층, 모․부자 가정, 장애인 등인 자에게 우선 공급
□ 임대료는 영구임대와 유사한 수준인 보증금 250～350만원, 월임대료 8～9만원 수준
주택공급 확대방안
7. 국공유지 활용을 통해 신규택지를 개발하기 위한 절차는?
□ 이번에 개발을 검토키로 한 송파․거여지구는 개발제한구역안에 소재하고 있으므로, 우선 GB 해제가 필요
□ 이 지역의 개발제한구역 해제를 위해서는 수도권 광역도시계획에 반영 필요 (법령 개정은 필요 없음)
ㅇ 금년말까지 예정된 수도권 광역도시계획 수립 또는 ‘06년중 동 계획의 변경을 통해 반영 예정
ㅇ 광역도시계획의 수립 또는 변경은 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정됨
□ 중도위 심의가 완료될 경우, 건교부장관이 GB 해제를 위한 도시계획 변경을 절차를 거쳐야 하며,
ㅇ 이 과정에서 주민, 지자체, 전문가 의견 등을 수렴할 계획
8. 국공유지에서 건설되는 주택은 언제 분양되는지 ?
□ 개발제한구역 해제가 ‘05년～’06년중 완료될 경우, ‘07년 지구 지정을 거쳐, ‘08년 하반기중 최초 분양이 이루어질 전망
9. 국공유지에도 주공 등에 의한 공영개발이 적용되는지?
□ 주택공영개발지구는 투기 우려가 높거나 공공의 주도적 역할이 필요한 지역을 대상으로 지정할 예정으로서,
ㅇ 구체적인 지구지정 절차와 요건은 금년중 주택법 개정을 통해 확정할 계획
□ 강남지역 수요 흡수를 위한 국공유지 활용 택지의 경우,
ㅇ 주택정책 목적상 공공부문이 중요한 역할을 담당하는 것이 필요한 지역이므로, 주택공영개발 적용을 추진할 계획
□ 이를 통해, 무주택서민을 위한 국민임대주택, 시장수급 조절을 위한 중대형 물량(임대․분양)을 충분히 공급할 계획
10. 기존 택지지구 확대시 최초 분양이 가능한 시기는 ?
□ 지구별로 다소 차이가 있으나, 금년 하반기중 관련부처 및 지자체 협의를 완료하고
ㅇ ‘06년 택지지구 지정을 거쳐, 이르면 ‘08년중 최초 분양이 가능할 것으로 전망
11. 공공택지내 중대형 확대는 어느 택지지구부터 적용되는지?
□ 공공택지내 중대형 물량 비중 확대를 위해 금년중 택지개발업무 처리지침을 개정할 예정(별도 법령개정 불필요)
□ 구체적인 지침개정 내용은 추후 확정할 예정이나,
ㅇ 원칙적으로 중대형 비중 확대는 개발계획 승인신청 이전단계 내지 개발계획 변경승인 신청 단계부터 적용하는 방안을 검토중에 있음
12. 도심광역개발에서 인센티브는 어떻게 적용되는가 ?
□ 공공이 시행하는 경우에 한해
ㅇ 사업시행자 지정요건, 소형의무비율 완화, 용적률 추가 허용 등의 인센티브가 적용되며
ㅇ 민간이 현행 조합방식 등으로 사업을 시행하는 경우에는 적용되지 않음
□ 공공이 시행하는 사업에 대한 용적률 인센티브는,
ㅇ 광역지구내 개발계획이 수립되면, 대상지구내 용도지역 변경이 이루어진 것으로 간주하여 용적률을 높이게 됨
ㅇ 예를 들어, 대상지구가 서울시내 2종 지구일 경우 현행 용적률은 200% 수준이나, 개발계획 수립시에는 3종 250%로 상향할 수 있음
13. 광역지구내 있는 재건축단지도 규제완화가 적용되는지 ?
□ 재건축 단지는 광역지구에는 포함 가능하나, 규제완화 및 용적률 인센티브 적용대상에서는 제외됨
14. 현행 재개발 임대주택과 광역개발시 개발이익환수를 위해 건설하는 임대주택의 차이는?
□ 재개발 임대주택은 용적률 증가분과 관계없이 전체물량의 17% 수준으로 건설해야 하고, 이를 지자체에서 매수(대지비는 감정가, 건축비는 표준건축비)하여 기존 세입자에게 임대
□ 용적률 인센티브에 따른 임대주택은 현행 용적률 외에 추가되는 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설해야 하고,
ㅇ 이를 지자체에서 표준건축비만 지급하여 매수(대지는 기부채납)
15. 광역개발 지구지정은 어떤 절차를 거쳐 이루어지는지 ?
□ 시장․군수․구청장이 시도지사에게 지구 지정을 신청하고, 시도지사가 시․도 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정
ㅇ 조합 내지 공공기관은 시군구에 지정신청을 건의 가능
16. 광역개발 사업추진시 공공 수용방식이 적용되는지?
□ 광역개발이 시행되는 지역은 주로 기존 단독주택이 밀집되어 있는 지역이므로,
ㅇ 일반적으로 관리처분 내지 환지방식으로 추진토록 할 계획
□ 다만, 나대지 비율이 일정수준 이상인 지역에서는 공공에 의한 수용방식을 허용(예 : 은평뉴타운)
17. 뉴타운사업도 새로운 특별법 적용을 받을 수 있는지 ?
□ 현재 뉴타운 사업이 진행중이거나 계획이 발표된 뉴타운 사업지구도,
ㅇ 새로 제정되는 특별법에 의한 광역지구 지정을 신청할 경우에는 특별법의 절차에 따라 사업추진 가능
[4 ]주택공급제도 개편
18. 25.7평 초과 아파트에 대한 표준건축비는 얼마가 되는지 ?
□ 아직 구체적인 금액은 확정되지 않았으나,
ㅇ 25.7평 초과 아파트에 대하여는 현행 25.7평 이하의 표준건축비(평당 339만원)와 별도의 표준건축비를 마련할 계획
19. 주택채권의 발행조건과 매입상한금액은?
□ 주택채권의 발행조건은 시세차익 환수, 채권시장의 여건, 국채발행 관련정책 등을 종합적으로 고려하여 금년중 결정
□ 주택채권은 최초 분양받는 자의 과도한 시세차익을 환수하기 위해 발행한다는 점에서,
ㅇ 최초분양자가 실제로 부담하는 가격(분양가+채권매입에 따른 손실액)이 인근 아파트 시세에 근접하는 수준이 되도록 채권매입 상한금액을 책정할 계획
20. 분양권 전매제한 아파트의 환매요건과 절차는 ?
□ 현행 규정상 분양가 상한제 적용 주택의 경우,
ㅇ 전매제한 기간중에도 불가피한 사유가 있는 경우에는 사업주체의 동의를 얻어 시장에 매각할 수 있으나,
ㅇ 주공이 우선적으로 매수할 수 있음(매수가격은 이미 납입한 금액 내지 최초 분양가에 1년 만기 정기이자율을 합산한 금액)
《불가피한 사유》
① 세대원이 근무․생업상의 사정, 질병치료․취학․결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시 등으로 이전하는 경우(수도권내 이전은 제외)
② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년이상 기간동안 해외 체류
④ 이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전시
⑤ 이주대책용 주택을 공급받기로 결정된 후 분양권 전매가 금지된 경우
⑥ 국가․지자체․금융기관에 채무를 이행치 못해 경매가 시행되는 경우
21. 25.7평 이하 주택을 분양받은 사람이 재당첨 금지기간 내에 25.7평 초과 주택도 분양받을 수 없는지 ?
□ 분양가 규제가 적용되는 주택을 분양받은 사람은
ㅇ 재당첨 금지기간 내에는 평형에 관계없이 청약대상인 모든 신규 주택을 다시 분양 받을 수 없음
22. 판교 등에서 공급되는 25.7평 초과 임대주택의 공급조건?
□ 판교 등 주택공영개발지구에서는 25.7평 초과 공급물량의 일부를 월세형 또는 전세형 임대주택으로 공급하고
ㅇ 시장 상황에 따라 이를 매각함으로써 공공의 수급조절 기능을 강화할 계획
□ 이 같은 임대주택은 일반적인 10년 장기임대주택과 달리,
ㅇ 임대기간은 2년(연장가능), 임대료는 인근 시세에 근접한 수준으로 책정하고 입주자격은 제한하지 않을 계획이며,
ㅇ 당해 주택 매각시 기존 임차인에게 분양 우선권을 부여하지 않을 계획
23. 판교내 주상복합은 어떻게 분양하는지 ?
□ 주상복합(12백호) 물량의 분양시기, 분양방식 등은 향후 주택시장 추이를 보아가며 결정할 계획
Ⅱ. 토지시장 안정정책
1. 토지취득시 자금조달 내역을 제출토록 하는 이유는?
□ 토지거래허가시 시․군․구청에서는 토지 취득자로부터 취득자금의 조달내역(자기자본, 사채, 금융기관대출 등)을 제출 받아 국세청과 경찰청 등 사법기관에 통보토록 할 계획임
ㅇ 이에 따라 출처가 불분명한 자금, 탈세, 명의신탁에 의한 취득 등에 대해서 사후 적발이 용이하게 되어, 각종 탈법적인 거래가 억제될 것으로 기대함
2. 토지거래허가시 거주요건을 강화한다 하더라도 행정력 부족으로 위장전입 등을 적절히 감시할 수 없을 것으로 보이는데 제도의 실효성이 있을 것인지?
□ 토지거래허가요건 심사 및 허가 후 이용의무 준수 여부에 조사에는 많은 행정력이 소요되는 것이 사실임
ㅇ 이를 개선하기 위해서 담당인력 확충 등의 행정조치 외에 신고포상제 등 주민의 감시활동을 적극 활용하여 허가제의 실효성을 제고할 계획임
3. 농지, 임야에 대한 토지거래허가요건 강화 내용
4. 非도시지역의 토지분할 허가에 따른 기대효과
□ 현행 토지분할에 대한 개발행위허가의 대상은 도시지역내의 녹지지역만을 대상으로 하고 있으나,
ㅇ 토지분할 허가대상을 非도시지역으로 확대하여 기획부동산업체 등에 의한 무분별한 분할을 불허함으로써 투기적 거래를 차단하고 기획부동산업체의 투기조장행위를 방지
※ 기획부동산업체의 영업방식 : 대규모 토지를 매입한 후 허위․과장된 개발계획을 광고하여 투자자를 모집, 분할 매도하는 방식으로 투기를 조장하거나 사기 매매
5. 토지거래허가제 강화로 거래위축 등 부작용에 대한 대책
□ 토지거래허가제는 실수요 목적의 토지 취득만을 허용하고, 투기목적의 토지 취득은 허용하지 않는 제도이므로 허가제로 인하여 정상적인 거래나 개발이 위축된다고 볼 수 없음
□ 다만, 허가구역 지정이 장기화 될 경우는 거래위축, 국민재산권 제약 등의 문제가 가중되는 것이 사실이므로 투기 우려가 있는 곳은 허가구역으로 조기에 지정․관리하되, 투기요인이 해소되면 즉시 해제하여 국민의 불편을 최소화할 계획임
6. 기반시설부담금제를 도입하는 이유는?
□ 쾌적한 도시 환경을 위해서는 적정 수준의 도로나 학교 및 공원․녹지 등 기반시설이 필수적이나,
ㅇ 지자체․국가의 일반재정으로 감당하기에는 한계가 있고, 기반시설 확충이 필요한 곳에 적시적량을 공급하기 곤란
ㅇ 이는 기반시설에 대해서 개인이 비용을 부담하지 않으면서 혜택만을 누리려는 외부불경제 현상이 발생하기 때문임
□따라서, 개발로 인해 혜택을 입는 사람이 개발비용인 기반시설 비용을 부담하는 것이 합리적임
ㅇ 도시 규모가 커지면 조세와 같은 일반 재정으로 처리하기보다 ‘應益原則’에 따라 수혜자가 지불하도록 하는 부담금제도가 더 타당함
ㅇ 외부비용의 내부화로 과도한 개발을 억제하여 토지시장의 안정기반 구축에도 기여하게 됨
* 미국에서 시행되는 “성장은 자체 비용을 지불한다” (Growth pay for itself)는 원칙을 정립
7. 개발부담금과 기반시설부담금의 차이
□ 개발부담금은 일정규모 이상의 토지개발에 따른 지가상승 차익을 환수하는 제도로서 주목적은 자신의 노력에 의하지 않은 지가 상승차익을 적정하게 환수하여 토지 투기를 방지하는 것임
□ 기반시설부담금은 토지의 고밀도 이용에 따른 기반시설설치비용을 원인자가 부담하는 제도로서 주목적은 개발에 따른 기반시설 설치비용을 조달하는 것이며, 개발이익 환수는 부수적인 목적임
8. 기반시설부담금의 부과율(민간부담율) 및 산정방식
□ 기반시설부담금의 부과율(민간부담율)은 기반시설 소요총량, 일반 세입에 의한 충당분 등을 종합적으로 검토하여 결정할 계획임
□ 기반시설부담금의 산정은 건교부장관이 고시하는 기반시설 설치 표준공사비용과 당해 사업지역의 지가를 주요 요소로 하여 계산한 금액에,
ㅇ 사업자가 기반시설을 직접 설치하기 위해 지출한 비용 및 기반시설과 관련된 다른 부담금을 공제하는 방식으로 산정할 계획임
※ 부담금 = 원단위 비용 × 건축연면적 × 부과율(민간부담율) - 공제액
* 원단위 비용 : 기반시설 설치를 위한 표준공사비와 기반시설부지 확보를 위한 용지비(당해 지역 지가)를 건축면적당 기준으로 환산한 금액
9. 개발부담금 및 기반시설부담금의 부담전가, 가격상승효과
□ 개발부담금의 부담전가 및 가격상승 효과
ㅇ 이론적으로는 초과수요 지역에서는 부담금의 대부분이 소비자에게 전가되고, 초과공급 지역에서는 대부분 개발사업자가 흡수 부담할 것으로 예상되나,
ㅇ 그간 경험적으로는 개발부담금 부과로 인한 가격상승 및 전가효과가 크지 않았던 것으로 분석됨(국토연구원)
ㅇ 공공기관 시행사업과 서민주택 등에 대해서는 부과면제 또는 감면제도를 운영하고 있으므로 부담전가나 가격상승 효과는 미미할 것으로 예상됨
□ 기반시설부담금의 부담전가 및 가격상승 효과
ㅇ 기반시설부담금도 시장 상황에 따라 부담전가나 가격상승 정도가 결정될 것이나,
ㅇ 기반시설부담금은 소비자에게 상당부분 전가되더라도 이는 기반시설 편익이 증가한 데 대한 대가(원인자 부담 및 수익자 부담 원칙)이므로 소비자의 실질부담이 증가된 것으로 볼 수 없다는 점이 지적되고 있음(조세연구원)
10. 개발부담금 및 기반시설부담금의 개발의욕 위축우려
□ 토지개발사업과 건축사업에 대하여 부담금을 부과할 경우 개발의욕이 위축된다는 지적도 있으나,
□ 과거 개발부담금 부과가 개발을 위축시켰다는 증거는 찾기 어려우며, 개발사업은 주로 거시경제 상황과 부동산시장 여건에 영향을 받는다는 것이 일반적인 견해임(국토연구원)
□ 기반시설부담금의 경우도 국민임대주택건설 등 정책사업, 농어촌주택 등 소규모 건축, 중소기업 창업공장 등 생산시설, 국가나 지자체의 공공건축물 등에 대해서는 면제 또는 감면제도를 마련할 계획이므로 필요한 개발행위가 위축되지는 않을 것으로 예상됨
11. 부과대상을 일정기준이상 건축행위로 하면 소형주택 등 서민주택도 부과대상인가?
□ 기반시설부담금은 신규건축으로 새로운 도시․주거가 형성되어 도로, 학교 등 기반시설에 대한 비용부담이 발생한다는 기본인식에서 출발
ㅇ 따라서 소형주택도 신규인구 유입에 따라 기반시설 소요가 발생한 것이므로 부과 대상으로 하는 것이 타당
ㅇ 다만, 기반시설부담금은 지가수준 및 건축 규모에 비례하므로 소형 주택의 부담은 그다지 크지 않을 것이며, 일정규모 이하 건축행위는 면제 또는 감면대상으로 할 계획
12. 기반시설부담금은 어디에 사용되나?
□ 기반시설부담금은 기반시설이 설치되는 지역의 지자체가 우선적으로 사용하고,
ㅇ 광역도로․공원 등 광역적 기반시설 설치가 필요한 한도에서 시․도가 사용하고, 국가도 국가적 기반시설 확충을 위해서 일부 사용
ㅇ 기반시설부담금 배정 비율은 해당 지역의 기반시설 설치소요에 상응하도록 배분할 계획
(예) 시․군 : 도 : 국가 = 50 : 30 : 20
자치구 : 특별시․광역시 : 국가 = 30 : 50 : 20
□ 지자체에 기반시설특별회계를 설치하여 기반시설부담금은 기반시설 설치재원으로만 사용하도록 하고, 국가는 국가균형발전특별회계로 귀속하여 관리할 계획
13. 투기우려지역의 부재지주에 대한 채권보상 강화배경
□ 최근 대규모 개발사업 추진 등에 따라 토지보상비가 급증하는 추세이며, 이로 인한 대체토지 수요증가로 인근지역 지가가 상승하는 등 악순환 우려됨
ㅇ 대토수요 억제 및 지가상승 완화를 위하여 채권보상 활성화가 필요
□ 현재도 부재지주에 대하여는 보상금중 3천만원을 초과하는 부분은 채권으로 지급할 수 있도록 되어 있으나,
ㅇ사업시행자가 임의로 선택할 수 있도록 되어 있어 사업시행자가 실시하지 않을 경우 실효성이 미약
※ 부재지주 : 아래 지역에 계속 거주하지 아니한 자
① 토지의 소재지와 동일한 시ㆍ구 또는 읍ㆍ면
② 위 지역과 연접한 시ㆍ구 또는 읍ㆍ면
③ 토지가 소재지로부터 20㎞이내의 지역(③요건은 삭제할 계획)
□앞으로 투기가 우려되는 지역의 부재지주에 대하여는 사업시행자로 하여금 반드시 채권으로 보상하도록 할 계획이며,
ㅇ 부재지주 채권보상이 의무화되는 투기 우려지역은 별도로 건교부장관이 지정ㆍ고시할 예정임
14. 현금보상 대신 토지 또는 주택 지급 방안 관련
① 토지․주택 보상방안과 현재 이주대책으로 지급하는 택지․주택 우선분양권간의 차이점
② 토지소유자가 희망하는 경우 모든 사업지역에서 토지 또는 주택으로 보상한다는 것인지
□ 현행 토지보상법상 주거용 건축물을 수용당할 경우 이주대책 차원에서 택지ㆍ주택의 우선분양권을 부여하고 있으나,
ㅇ 앞으로는 토지소유자에 대한 정당보상 실현과 맞춤형 보상을 위하여 토지소유자가 희망하는 경우 현금대신 주택 또는 토지로 보상하는 방안을 적극 추진할 계획임
□ 이 경우에도 택지 또는 주택의 공급이 가능한 택지개발 사업 등에 우선 적용할 계획이며,
ㅇ 도로, 철도 등 線形 사업의 경우에는 적용하기가 어려움
