비사업용 토지는 올해 1월 1일 이후 양도하는 분부터 기본세율에 10%가 추가과세됨에 따라 세금부담이 증가되었다. 비사업용 토지인지 아닌지에 따라 세율이 다르게 적용되기 때문에 토지를 양도하기 전에 확실한 절세 전략을 세워야 한다. 무조건 사업용으로 보는 토지는 무엇인지, 비사업용 토지는 어떻게 판정하는지, 절세방법은 없는지 살펴보자.

무조건 사업용으로 보는 토지
특정용도의 토지를 상속받았거나 장기간 또는 실수요목적∙사업상 부득이한 사유로 보유하였음이 객관적으로 판단되는 경우에 대해서는 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있다고 보아 무조건 사업용 토지로 보는데 다음과 같다.

① 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지∙임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
② 직계존손 또는 배우자가 8년 이상 재촌∙자경한 농지∙임야 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 배우자로부터 상속 또는 증여받은 토지
③ 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상 소유한 농지∙임야 및 목장용지로서 2009년 12월31일까지 양도하는 토지
④ 법률에 의하여 협의매수 또는 수용되는 토지로서 2006년 12월 31일 이전에 사업인정 고시된 지역의 토지 또는 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지
⑤ 시 이상의 도시지역 내 주거∙상업∙공업지역 내 소재하는 종중이 2005년 12월 31일 이전에 취득하여 소유하는 농지
⑥ 시 이상의 도시지역 중 주거∙상업∙공업지역 내 소재하는 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 토지
⑦ 공장의 가동에 따른 소음∙분진∙악취 등에 의하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지
⑧ 2006년 12월 31일 이전에 8년 이상 재촌∙자경하다가 이농한 자가 이농 당시 소유하고 있던 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

비사업용 토지 판정 기준은?
비사업용 토지는 토지이용상황에 따라 ① 농지, ② 임야, ③ 목장용지, ④ 주택의 부수토지⑤ 별장과 별장의 부수토지, ⑥기타의 토지 등 6가지 용도로 구분하여 규정한다.
각각 용도별로 사용기준∙지역기준∙면적기준∙기간기준에 적합해야 비사업용 토지에서 제외된다. 즉, 사용기준, 지역기준, 면적기준을 충족한 후 다음에 해당하는 기간기준 중 하나를 충족하면 사업용 토지로 본다.

① 양도일 직전 5년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용하는 경우
② 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용하는 경우
③ 토지 소유기간의 60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우
또한, 6가지 용도별로 일정한 경우 사업용 사용의제 규정이 있어 해당 기간은 사업용 사용기간으로 보아 기간기준을 적용하기 때문에 해당 규정을 검토할 필요가 있다.

2017년 이후에 양도해야 절세에 유리
2016년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 비사업용 토지에 해당하더라도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있도록 세법이 개정되었다. 다만, 보유기간을 계산할 때 기산점이 실제 취득일이 아닌 2016년 1월 1일로 의제되어 장기보유특별공제를 적용 받으려면 최소한 2019년 이후 양도하는 분부터 적용받을 수 있다.
이러한 불합리한 점 때문에 2016년 7월 28일 세법 개정안에 따르면 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제 기산일을 2016년 1월 1일에서 취득일로 조정하는 내용이 발표되었으며 시행일은 2017년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용된다.

따라서 비사업용 토지 양도를 계획하고 계시는 분은 세법개정안 통과여부를 지켜본 후 2017년 1월 1일 이후에 양도를 계획하는 것이 좋아 보인다.
비사업용 토지에 대한 세법 내용이 상당히 복잡하게 규정되어 있으며 실무적으로 판단하는데 상당한 까다롭기 때문에 양도하기 전에 세무전문가와 상담하는 것이 바람직하다.