주택을 사고 팔 때 자신이 산 금액보다 주택가격이 올라서 발생한 양도차익에는 양도세라는 세금을 내야 하는 것이 일반적이다. 하지만 1가구 1주택자에 한해서는 주택 거래시 발생하는 양도차익에 대하여는 비과세 규정이 적용되어 왔다. 단, 1가구 1주택이어도 해당 주택을 2년 이상 보유하여야 하며, 또는 9억원 이상 고가주택에 한해서는 9억원 초과분에 대한 양도차익을 부과한다. 하지만 2주택자 이상 다가구 주택자일 경우는 이러한 비과세 규정을 적용하지 않고 양도차익에 대한 양도세를 부과하고 있다.
다주택자에 대한 비과세 배제 과거 정부는 주택 투기 과열을 억제하려는 목적으로 아래와 같이 다주택자에 대한 중과세율을 적용하였다.
<다주택 중과율>
구분/양도일 |
2004.01.01. ~ 2008.12.31 |
2009.01.01. ~ 2009.03.15 |
2009.03.16. ~ 2013.12.31 |
2주택 |
2년 이상 |
50% |
누진세율 |
누진세율 |
2년 미만 |
40% |
40% |
1년 미만 |
50% |
50% |
3주택이상 |
2년 이상 |
60% |
45% |
누진세율 (투기지역+10%)(*) |
2년 미만 |
45% |
40% |
1년 미만 |
50% |
50% |
(*) 3주택이상이고 양도주택이 투기지역에 소재하는 경우 기본세율에 10%를 가산함
하지만 주택 거래수 감소 등의 부작용으로 현재 예전에 무조건적으로 적용했던 중과세율을 단계적으로 완화하였고 1가구 2주택자에 한해서는 2주택의 경우에도 2년 이상 보유시 일반 누진세율을 적용하고 있다.
하지만 이 경우 2주택 이상의 다주택 보유시에게는 장기보유특별공제의 공제율이 1주택자에 비하여 적게 적용된다. 1주택자의 3년 이상 보유한 고가주택에 적용되는 장기보유특별공제는 양도차익의 최대 80%까지 공제가 가능하지만 다주택자의 경우는 10년이상 보유시 양도차익의 30%까지 공제가 된다.
2주택자의 절세방법 따라서 주택을 사고 팔아야 하는 경우가 생기는 2주택 보유자는 자신이 보유한 주택 중 더 많이 오른 – 양도차익이 많이 발생한 주택- 주택을 일반적으로 뒤에 파는 것이 양도세를 절약하는 방법이라 할 수 있다. 10년 전 동시에 1억원에 산 아파트가 하나는 5억원, 3억원이라고 할 경우 3억원 아파트를 먼저 팔 경우 양도차익 2억원에 대한 양도세를 내고 (약3천 5백만원) 5억원 아파트를 팔 경우 비과세 규정이 적용된다. 하지만 5억원짜리 아파트를 먼저 팔 경우 전자의 경우에 비하여 두 배가 넘는 9천 5백만원의 양도세를 내야 한다. 따라서 어떤 주택을 먼저 사고 파느냐도 절세의 전략이 될 수 있겠다.
일시적인 2주택일 경우 비과세 적용 하지만 2주택자라고 무조건 양도차익에 대하여 양도세를 부과하는 것은 아니다. 집을 사고 파는 동안 일시적으로 기존 주택이 팔리지 않을 경우 2주택을 보유하게 될 경우 먼저 산 주택을 3년 안에 팔 경우 일시적인 2주택자로 보아 비과세 규정을 적용하고 있다. 특히 수도권 소재의 공공기관 등에 근무하다 지방이전 등으로 공공기관 종사자가 이전지역으로 이사를 할 경우에는 5년간 비과세 규정을 적용하고 있다. |